2018-08-10 20:30 同花顺财经
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    8月9日,中国工商银行和中国农业银行同日调整上海首套房利率折扣,从95折降至9折,为首次购房者释放利好,而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。

 

  此前,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%;8月9日上午,工行再度变更首套房利率政策,重回9折。在同日,同样作此变动的还有农行上海分行。

 

  7月,上海首套房方面,首套房贷款最低利率折扣仍为9折,目前共5家银行分(支)行可以申请9-9.5折优惠;10家银行执行基准利率;1家银行执行基准上浮5%;8家银行执行基准上浮10%;2家银行执行基准上浮15%;另有4家银行执行基准上浮20%。二套房方面,平均利率为5.57%,19家银行执行基准上浮10%。

 

  难道宽松的政策面已经影响到楼市了?这是楼市即将开启再次上涨的信号吗?

 

  提到楼市松绑,统计其他三个一线城市中,似乎松绑的预期并不一致。

 

  7月北京首套房贷款平均利率为5.47%、二套房贷款平均利率为5.90%,环比上期均未出现变化。

 

  深圳与7月发布楼市“深四条”,不仅规定暂停公司买房,公寓限售5年,新供应土地上公寓只租不售,还在规定住宅限售3年,不追溯的同时,对离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的购房者,首付款比例不低于70%。这也使得深圳成为调控最严厉的一线城市。

 

  但是一线城市中,也有银行房贷利率也呈现下降趋势。

 

  7月广州首套房贷款平均利率为5.55%,二套房贷款平均利率为5.89%,环比均有所下降。但此前利率一直高企的汇丰银行由上浮25%降至上浮15%,上个月利率上浮30%的交通银行这个月降至上浮12%。二套房贷利率方面,工商银行、建设银行和浦发银行都从上月的上浮20%降至上浮15%,而上个月二套不放贷的交通银行本月则实行上浮18%。就目前情况看,兴业银行和浦发银行房贷利率较低,放款仅需1-2周,整体而言较为宽松。

 

  以上两种极端情况出现,我们该如何看待这个问题?

 

  首先,房贷利率的下调,与银行自身业务发展策略有关。一些银行有一定的信贷规模,可能会将相对稳健的个人住房贷款业务,作为下一步的发展重点,所以通过下调利率来抢占更多的市场。

 

  其次,房地产因城施策,分类调控仍是贯穿全年的主基调。之前调控较严的城市,且去化率降到了较低位置的城市,或有适当的放松,包括对土地的出让,包括对人才的引进,也包括限价政策的调整(限一般对后期项目都会适当给予一定增幅);而对于房价上涨过快的城市则会加强调控;对于按揭贷款也是一样,银行对房地产类贷款的风险偏好也开始回升。

 

  此外,政策的影响本身就是动态的。即使政策本身没有变化,但其影响效果是动态的。如购房对社保的要求从3年调至5年,但调控至今已接近两年,当时被限制的需求也在逐步释放;大多数购房者买房本身也是有节奏性的,房价上涨的时候销量集中出现,调控政策出来大家在观望,观望到一定程度后出现量价回缩,之后达到量稳价跌的时候,大家的购房意愿又逐步被激活。

 

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