2017-06-19 16:16 理财规划小编
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    90年代中期以后,中国城镇化进程加快,中国开始发展出口驱动型的制造业,两个力量夹击使中国的东南沿海地区具有发展制造业和服务影响的竞争力。
 
    流动人口往东南沿海和中西部的核心大城市流动,随着时间推移,这个趋势是加强的。而土地的变化呢?中国一直有一个根深蒂固的观念,要搞平衡发展,而我们对平衡发展是怎样理解的呢?均匀发展。
 
    我最近的一本书《大国大城》里特别区分了这两个概念,平衡发展是人均收入的均等化,而人均收入的均等化是在空间积聚的过程中实现的。由于我们对这个道理不理解,我们追求的是人口和经济资源均衡分布,就是通过行政手段把资源往中国的中西部导入,包括中小城市。
 
    地往低处走:2003年后中西部土地供应份额持续上升
 
    这张图是中国的中西部省份在全国的土地供应当中所占的份额,可以看到2003年是非常清楚的拐点,之前中西部所占的土地份额是下降的,这是正常的,当时人是往东部流动的,东部的土地供应份额上升,中西部的土地份额下降。
 
    2003年以后出现了拐点,把土地供应大量导入到中西部地区,导致了中西部地区的土地供应份额持续上升,人口在流出,土地供应在流入。
 
    土地供应指标在中西部建了大量的工业园和新城。中国的工业园建到什么程度呢?大概是每个县级单位都有一个工业园,全球的工业发展是集聚发展的,只有中国是离散发展的。
 
    我自己做了研究,带着我的团队从网上找能够收集到的资料,中国绝大多数新区建设都有规划的,这个规划里面我们知道了要建多大面积,容纳多少人口。根据我们的数据,将近670多个新城,其中有人口规划的新城大概458个,规划容纳人口接近2亿。如果这不到500个新城在中国将近3000个新城里是具有代表性的话,全国新城容纳人口12亿;如果不具有代表性,保守的估计是6亿人口,意味着在全国范围内没有住房短缺的问题。
 
    问题在哪里?空间分布出问题了。总量是够的,问题是大量房子建在人口流出地,这是今天房地产市场面临的基本问题。
 
    政府建新城工业园的钱是借来的,借的钱投资下去了,没有足够的企业进驻,房子没有卖掉,结果就会出现债务问题。

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