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2019-09-30 14:25 银行贷款编辑
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  题目的表述可以完善一下,每月承受的应该是房贷的每月还款额,也可以叫月供,这是典型的由收入推算月供的例子,通用性比较强。我们可以了解一下收入与月供之间的基本原则,然后分不同的贷款类型看一下月供和贷款总额的具体情况,再结合这两者衡量一下怎样做会比较适合自己。

  一、月供与收入关系的基本原则和影响因素。

  1、基本原则。

  银行为了控制风险,对于月供和收入的关系有一条基本的处理原则,商贷一般会要求月贷款支出占月收入比例控制在50%(含)以下,月所有债务支出占月收入比例控制在55%(含)以下。换句话说就是月供不能超过月收入的一半,包含月供在内的每月所有债务支出不超过月收入的55%。后面55%这个数与具体银行的风控政策有关,有些最高可以去到75%,但有些还是要求不超过50%,虽然不同的银行可能会有一些差异,但这种要求在国内银行是具有普遍性的,用来参考并没有问题。而对于公积金贷来说,很多城市要求月供占比在收入的上限可以达到60%,具体可以看当地的公积金政策。为了体现一般化,我们以可以采用50%为参考。

  2、影响因素。

  收入的认定标准:收入的认定标准并不是死板的条规,比如题目所示工资流水是14000,通常我们的理解可能会认为月收入就是14000元,这样算下来月供就不能超过7000元了。但实际上,当按工资流水不能达到所申请贷款的月供要求时,还可以补充其他收入,比如配偶的收入、其他兼职收入、公积金个人每月缴金额等等。比如题目中月公积金4000元,按到手收入14000左右测算,自己每月缴存部分是2000元,则这时单纯工资收入应该是16000元左右,这时候有不考虑其他负债的情况下,仅个人就可以承担8000元以内的月供,再加上配偶的就可更多了。

  负债的影响:上面的数据忽略了“负债”这个影响因素,因为负债可能会占去每月收入的一部分,比如信用卡分期、车贷、其他信用贷款等,它们每月都需要偿还,会消耗掉收入的一部分。有些银行会规定包括房贷月供在内的每月支出不能超过月收入的55%,这是更关乎风控的部分,各家银行的政策会有一些差别,有些还是要求总负债的月支出不能超过50%,有些宽松的可以达到75%。我们以55%为例,假设原来某贷款需要每月还款2000元,按照我们刚才算到的包括公积金在内的收入16000为准,16000*55%=8800,则月供就只能在6800(即8800-2000)以内。如果有其他收入或者需要算上配偶收入,只需要以这个比例换算进去就行了。

  二、几种不同贷款方式所能承受的最高月供与贷款额度的情况。

  不同的贷款方式,特别是商贷和公积金贷,会存在着可贷款额度的差异,额度差异会影响到月供压力的大小和首付的多少,所以对于有公积金的人来说是有必要具体问题具体分析的。

  1、从纯商业住房贷款的角度来看每月能承受的月供和贷款额度的情况。

  虽然每月交这么多公积金却不用公积金贷款的话会有些浪费,但从比较的角度出发我们也可以看看纯商业住房贷款的情况,而且现实中确实也有不少人由于公积金贷款存在额度的限制而选择商贷的,仅使用每月缴存的公积金来补充商贷的月供。我们可以看看以题目的条件在理论上的月供和额度的情况。

  无负债的条件下:上面测算14000的到手工资再加上个人月缴存的公积金2000,收入为16000左右,以50%的顶格来计算,可以承受最高每个月8000的月供,如果采用等额本息的还款方式,以利率上浮10%(5.39%)、30年的期限为条件,则对应范围的房贷金额最高就是142万,以7成房贷比例,对应的购房总价是203万左右,这时具体的月供是7965元。因为每月个人和公司总缴存的公积金是4000元,在申请以公积金还月供后自己只需要补充3965元就行了。如果是等额本金则只能贷110万左右,对应房产总价是157万左右,额度比等额本息少了很多。

  有负债的条件下:有负债的情况要看具体的负债是多少,以及明确银行可以接受的负债支出占比,计算出银行可以接受的月供数据,才能做具体的测算。假设原有的负债需要每月分期还款2000元,而银行只接受55%的总负债支出比,以16000的月收入来计算,得出月供最高只能负担6800元,如果以上浮10%及30年期限的等额本息为条件,则对应的房贷额度是120万左右,以7成房贷比例,对应的购房总价是171万左右,具体的月供是6731,扣除公积金后,每月只需要付2731元。如果是等额本金则只能贷93万左右,对应的房产总价是132万左右,额度同样比等额本息少很多。

  2、从纯公积金贷款的角度来看每月能承受的月供与房贷额度的情况。

  公积金贷款的额度受两方面的影响,一方面是各市都会有自己的公积金贷款最高限额,另一方面缴存年限或者公积金余额都会对额度产生影响。另外各地的最长年限也不一样,需要结合当地的情况来考虑。

  现在在全国各城市中最高的基本额度120万,像北京、上海、东莞等城市最高都能贷到120万,而深圳最高只能贷到90万,无锡在2019年10月1日之后只有60万,所以要看具体的城市是怎样要求的。

  如果按照题目每月个人和单位合计缴存4000的情况,以广东的东莞为例,只要缴存2年以上,在不考虑其他影响因素的情况下,最高就能达到120万的额度要求,以3.25%的利率计算,120万房贷30年期的等额本息月供是5200左右,因为每月自己个人和单位合计缴存公积金是4000元,则自己只需要每月再出1200就可以了。以首付和房贷比例3:7来计算,可以买到171万左右的房子。

  而假如在无锡,最高只能贷到60万的公积金房贷额度,算下来30年期的月供是2611,每月不用另外掏钱了,公积金还月供已经足够有余。

  因此月供的数字需要看当地的政策,再结合自己的购房需要来考虑。公积金政策的不同,同时有可能会导致采用公积金贷款无法满足自己的购房需求,像深圳动不动四五百万的房子,只有90万的额度显然是差很远的。不够部分可以采用商贷来补充,或者单纯选择商业住房贷款来解决。

  3、从商贷和公积金组合型贷款的角度来看每月能承受的月供与房贷额度的情况。

  组合型贷款是在公积金贷款的额度不能满足购房额度时使用的,如果公积金贷款和商业住房贷款的申请条件都能满足,那在公积金贷款不够时,其余部分申请商贷来补充。这与当地的公积金额度和购房需要满足的房贷相关。

  比如在东莞看中一套房子,房价243万左右,测算到房贷大概需要170万,而公积金最高只能贷到120万,那另外的50万就可以用商贷来补充。以这种形式来贷款,它们的还款是分开帐户的,如果同样按照等额本息30年来计算,则120万公积金月供是5200左右,除去每月总共缴存的4000元,另外还要扣1200左右;而商贷部分是50万,同样按照等额本息30年的条件,月供是2800左右,总共月供刚好在8000左右,与包含个人缴存部分公积金后月收入的50%相当,因此以题目所说的条件,在东莞做组合贷的话可以贷到170万左右。其他城市的情况只能根据当地的政策来计算,但是原理是相通的。

  三、那一种贷款方式最合算?

  以上的一些例子基本都是以等额本息来计算,并且以30年为期限,这样相对于等额本金贷到更多的房贷额度,而有些城市的公积金是不能做到30年的,所以具体还要结合当地的情况。在此忽略具体的影响因素,仅就以上三种方式对比一下怎样做更适合。

  从成本的角度来看,优先选择公积金贷款,因为公积金的利率是3.25%,现在很多地方的商业住房贷款利率在上浮后都超过5%,有的地方甚至超过6%,两者的差异是很大的。同样是100万房贷,30年的期限,等额本息的全部利息相比前者要少得多,公积金的利息是56万,而商贷利率上浮10%的总利息是102万左右,利息省了将近一半。

  因此只要公积金额度能满足购房的额度需求,而自己又能满足公积金贷款的申请条件,那就首选公积金。如果需求的房贷额度超过了公积金的可贷款额度,再考虑组合型贷款,尽可能利用公积金的低利率,不过这种贷款方式并不受银行和开发商的欢迎,一方面流程复杂,另一方面商贷的需求额度不多,银行的热情并不高,在有些城市可能很难办下来,这时候商业住房贷款就变成了无奈的选择。

  综上所述,虽然能从14000的到手月工资和每月总共4000的公积金缴存额这些条件大概地测算一个人的月收入,但每月具体能承担的房贷月供需要结合本人的负债情况、当地的公积金政策以及所选择的贷款方式这些因素来衡量,大致的月供可以参考文中的数据,或者结合实际情况做一些更改,最好是尽量利用公积金做房贷,可以节省很多利息。

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