2016-04-23 11:59 理财规划小编
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买二手房的真实经历,告诉你有多少要注意的点
 

         从看房,订房,购房,再到跑公积金,前后历时三个月(呵呵,现在公积金还没有放款)。期间最大的感受就是“水真深啊!”于是我打算在这样一个大雨倾盆又闲得蛋疼的早上,八一八我们一路走来的各种奇葩真实经历。(此文甚长,大概7000字,我不知道是何等真爱才会全部看完。)
 

一、看房
 

         首先,二手房和一手房本身存在着很多不同。一手房有很多优点,比如手续较简单,价格较便宜,尤其是税啊,税啊,税啊。但它也存在很多不确定因素,比如,你买的是楼花,之前说好的要这样这样盖,但后来发现,哎哟我去,开发商盖的跟一开始的图纸不一样,结果就呵呵了。还有,虽然买楼花确实从单价上便宜很多,但一般都要等上个一两年,这期间你的钱已经交出去,中间你可能损失了许多投资理财的收益。(当然了,你也可能因为没钱炒股而不被套牢,呵呵。)再者,你可能还需要考虑入住率等问题。在这样一个炒房的时代,很多人买房是为了投资,不会真的住进去,(譬如我们之前考虑的东海岸,柏嘉半岛二期),于是你可能会面对的是你在这样某个月黑风高夜,举目四望,小区到处黑灯瞎火,有一种众人皆睡唯我独醒的寂寞。
 

         而二手房的缺点就在于贵,如果是业主名下多套,那税费不要上天咯。一般过两年的,业主名下只有一套的,税费低很多。当然,二手房的缺点还在于手续会麻烦很多。而且二手房还要跟一种令本宝宝深恶痛绝的人类接触——中介!此时我不得不八一八我们与中介斗智斗勇的英雄事迹,真是一场心理博弈啊!
 

         最开始我们都是小白,看房都是在网上搜58同城啊,赶集网啊,看到价格各方面合适的就和中介联系。但很多价格较便宜的,会被告知已经没有了,然后中介就会问你说哎呀你大概是要怎样的呀,多少钱啊多少平方啊,然后给你推荐。后来我就感觉那些便宜的根本不存在或者早就卖出去了,它只是一个诱惑而已。之后刘先生也曾约过中介看过一套房子,觉得不错,价格还很便宜,忘记多少了,大概七千多吧。我那时候还没去看,就觉得东区这样的价格似乎不太靠谱吧。后来才知道原来业主名下多套,税费高达十万。之后我得出结论,一般来讲,中介挂出来的房子,有一种是收尽的(就是你承担两方的税),一种是各付的(各人的税各人承担)。如果是业主税很多的,他就会把每平方价格压低一点,吸引你来看,然后给你收尽,呵呵你就要承担一大笔税费。如果是税少的,他就跟你各付(因为没多少税),但是一平方价格高一些。反正来去都是他划算。
 

         但即便如此,那套房子算下来一平方八千多点,也算便宜了。于是刘先生打算继续谈下去。结果中介突然打电话跟他说要加一万,意思是有另一户人家看中,价钱比我们高。经过三番四次的撕逼后我们妥协了。之后中介又一次恬不知耻地打电话来,说要再加一万。于是刘先生怒了,你丫当我是傻逼吗?决定不从他那里买。之后中介就三番四次打电话来,不鸟!之后刘先生提出一个有创设性的建议,有没有什么办法能不通过中介买房呢?我们想了很多办法。脑洞巨大的我甚至以一种奇葩的方式潜入了该小区的业主群:我就加那个业主群,说我是某栋xxx的住户(就是我们想买的那套),然后成功加进去。之后我就在群里放话,说,大家好,我是x栋xxx的住户,很高兴见到大家。。我就期待说那个真的业主会出来揭发我,说:“你是假的,本宝宝才是x栋xxx的住户呢!”然后我就能成功得到他的联系方式……事实证明我的脑洞实在是太大了,人家是白坯房,根本没住进去,怎么会在业主群里。不过我想如果是那种已经住过人的房子,说不定此法能通。
 

         还有一种方法就是去问所看的房子的邻居,有些人要卖房子,会把信息托给邻居。再有就是去借问物业,因为物业是有所有小区住户的电话的,你可以以“来看房但是忘带业主电话”等等借口询问业主电话,一定要厚脸皮,有烟递烟,兴许能成,不过一切都是看命。
 

         反正我们以某种方式最终还是得到了业主电话,于是我们打算不和中介玩了,为什么要白白掏一万多给他呢,赚钱不易啊!之后我便怀着万分忐忑的心情,第一次拨通了业主的电话(事实上第一次总是很紧张的,等到第x次的时候我已经会和业主撕逼了)。这个业主还是很客气的,谈价格的时候他开口7400,我一听就懵逼了,哎哟我去,这不是比一开始中介给的价格还要低么,而且中间中介还加了两次价。两次价啊!!!活生生就是坑爹啊这是,这样一算的话,即便不算中介费,中间这差价就给他们赚了两万多,我当时就呵呵了。
 

         再之后我请姨丈(做装修的)和二姨再去看那套房子,姨丈就提出这房子冲路且临路(反正就是在风水上不好),所以才这么便宜的。最后我们索性就放弃了这套房子。
 

         虽然这次交易没有成功,但也让我知道了中介原来如此黑心,也算是一个经历。奉劝各位找中介的,一定不要相信中介跟你说的屁话,什么有人在看这套房子,什么有人出钱比你高,什么业主不同意这个价格啊我已经很努力了。其实如果你不是置身其中,你会很容易判断这些话都是假的。但一旦你是身在其中,你看中一套房子想要,而价格又合适,他跟你提个一两万,真的很容易就会被说服。因为看房其实很辛苦,看到最后是很烦的,要看到一个价格合适、自己又喜欢的房子不容易,而这时候中介给你提的钱如果不是特别多,就容易妥协。这个时候你一定要坚持,坚持再坚持,你一定要想想你的工资,想想你一个月做班主任起早贪黑才三百多块,想想周日加班才赚20,你就会发现这个一两万已经是天文数字,一定要坚持自己的价格。
 

         再之后我们换了个中介,不和这个小子玩了。此时我们已经打算只利用中介来看房,还可以利用它摸一摸价格,然后自己想办法联系业主,不从他那买。(我们其实也挺黑心的)之后又看中一套,税不高所以各付,开价9800,白坯。呵呵这价格。刘先生要我跟他谈9200,中介不肯,说业主说9600,然后说有人开9500业主不肯,一定要9600。那时候我心里所想的是,傻逼,你以为我会相信你吗?我开9200,要有人肯出9500你还会鸟我吗?于是刘先生拍板说,别鸟他,耗着他,他自己会再打电话来。果不其然,中介就再打电话过来,说姐啊,实在是没办法啊,业主他不肯松口啊,要不然你们约个时间,双方到我们店里来坐,然后你们双方当面谈。然后又各种洗脑,说很多时候就是这样啊,我们中介在中间传话,传来传去一直谈不下来,一到店里来,双方当面谈,半小时就谈下来了。我说我考虑一下,然后挂了电话。接着我就思考中介这么做的目的。其实中介的目的就在于他想快点促成这单房子能谈妥,至于价格高了低了,他不管,只要能拿到中介费就行。如果是通过他中间传话,业主和买房人都有思考的时间和空间,想得越多,这个战线会越拉越长,难成。如果到店里去,在一个小的空间,短暂的时间内,人容易一拍脑门子做出某些冲动的决定,再加上他们中介用三寸不烂之舌在那说,自然容易成。但价格很可能不是最低价。想到这层,我就打电话跟中介说:“我不依,我不去,我不会说话,我也没时间。你们中介做这口饭吃的,就是要帮我们买房人谋到最大的利益,你们有你们一套说服业主的方法。你说业主强势不肯让步,现在我跟你讲我也不让步,就这价,你谈得妥是你的本事,该多少钱中介费给你,谈不妥拉倒,这小区不是只有这一套房子。”然后他就很无奈地说好好好。
 

         之后我们又用了某些手段,呵呵,搞到了业主的电话。然后谈价格。最后谈了个9350,不通过中介,两方都省了中介费。这个价格已经是比较合适了。然后我打算过河拆桥,不鸟中介。
 

         就此,我们终于把这房子订了下来,这一路的曲折啊……反正这事儿就算敲定了,然而,这只是万里长征的第一步啊同志!
 

二、交易
 

         第二步就是去房产交易中心交易。那天我第一次见到了业主,原来是澄海的一个做玩具的。还让我看到了那个万恶的中介,呵呵!整个过程非常的繁琐,我们这边是没有中介的,所以事前还是做了不少功课,需要带的,像身份证啊、户口本啊等等资料在网上可以查到。这里需要讲的是怎么让税费降到最低。如果是各付的话,那么契税一般在1.5%~3%。在汕头,如果是首套的话,税费是1.5%。但如果你的一平方8000以上的话,那么会被认为是“豪宅”(呵呵),然后税费自动升为3%。如果不是首套的话,也不一定就是1.5的税。现在中国实行的是“认贷不认房”。如果你第一套是全款买的话,第二套依然是首套。但如果你的公积金有贷款,那你买第二套就会算作第二套。我们就是被这政策坑了,之前在买的另一套房16年底才交房,所以一旦买了这套,之前买的就会被算作二套房,又要多掏税。而这一套,则会因为被判为“豪宅”而无端端地又要多掏出一万多的税钱。(豪你妹啊)这样来回就多了三万多的税!宝宝不依啊,我做十年的班主任才有三万多呢!于是我们又各种想办法(人一旦穷,脑子就会特别好用),怎么把眼前这套的房价搞成低于8000。首先我们要来了解这个一平方8000不是你们交易的价格,而是三个价格的最高价。分别是:“你购房合同的成交价格,二手房评估的价格,还有税局里登记的该小区的一般价格。”这三个价格中的最高价,才是衡量你们这套房子税收的价格,如果低于8000,就是1.5的税,高于8000就是3的税。现在讲讲如何一步步把价格搞低。首先是购房价格。我们的这个房子虽然最后是9350成交的(总价是121万多),但我们写在购房合同里,我们写我们的成交价格是87.5万。这个价格怎么算出来的呢?就是我和刘先生二人的公积金可以贷款70万(公积金可以贷多少你就贷多少,即便你有多余的钱也别拿来首付,可以拿来投资,把风险转嫁给银行。而且人民币在贬值,你多付的那利息其实不会亏的。)接着说,二手房首套最低首付是2成,也就是公积金最多贷款8成,所以70万除以0.8等于87.5万,所以购房合同上我们填我们的价格是87.5万,这样一平方的价格就变成6730,就比8000少了。当然了,你还要和业主签一份私下的合同,就是我们真实成交的价格是9350。这样就搞定了购房价格。第二是评估价格,这需要八仙过海各显神通了。在交易所,我们可以选择某个评估公司去评估,如果你能找到一些关系,让评估公司帮你把价格评到8000以下,那么第二步就可以完成。第三步税局的小区价,这个全然看命,反正我是想不出什么办法。

 

         整个购房流程大概是这样,去交易所签购房合同,填表填表填表。然后选评估公司,然后就是回家等评估。评估完了交易中心会打电话过来让你过来交税,交税的时候一定要带照片照片照片!交税后就可以去跑公积金了。
 

三、公积金贷款
 

         跑公积金的话第一步是要去预约,好像可以打电话预约,但是公积金的电话,嗯,呵呵,反正我是没有打通过咯。所以我们是当面预约,建议早上交税然后马上去预约,因为等待的过程真是好漫长。
 

         接着他会给你一张纸,上面写着要带什么东西之类,有一些是要复印的。一定要复印完全部再去,因为公积金中心是没有地方给你复印的,你还得再跑出去。如果是结婚证的话,不仅要复印两个人的那一页,第一页有盖章的那个地方也要复印。
 

         然后预约的时候他会告诉你是x月x日早上x点来,一定要提早来,他叫你8:15来,你就8:00来。我们被通知8:15,由于停车不方便所以到上面是8:30。结果那时候已经排到15号了。。。
 

         公积金贷款是没有智能叫号的,在边上有个大桌子,有俩个年轻人在指导,一边人工叫号。去到之后先交资料,资料齐全的话就填表填表填表。然后等。等完之后他就会叫你去后台,给你个表,叫你去银行征信。所去的银行就是你以后要还款的那个银行。我还是建议去楼下开个建行的卡比较简单,因为公积金旁边就是建行,这样走动会方便些(我们一个早上大概要跑公积金和建行两地三四次,如果是其他银行的话,来回跑估计会累疯)。然后就是去银行征信,征信完了就再回来公积金中心后台,填表,然后再回去银行,填一系列的资料,共5本。呵呵,银行算出来的我的工资是5000+。真的是看得起我哟!
 

         之后就是再等,等房产证出来,银行再通知你继续去办理。这时候你需要去做一个私章。
 

         等到再去银行办理一回,基本上就搞定,接下来就是等放款了。等放款又是漫长的过程,快则一个多月,慢则三个月。中国嘛,花钱的时候总是很快不用等,给你钱的时候自然是难之又难。

 

         总结以上的经历,买房需要有一颗强大的内心,一定不要轻易的妥协,能省一点是一点。尤其是在一开始的看房经历中,不要轻易和中介妥协,最好的方法就是无论中介说什么,你都不要答应,说要和家人商量后再说。这样你就有了充分的时间和空间去思考。不要小看中介的洗脑能力,他们都是专业的,他们总是给你们一些明示或暗示,说很多人要这个房子,给你造成压力,其实就是逼你一拍脑门答应下来。其实你想想,一个城市不可能只有一套房子,贵一两万可能从总价上看是少的,然而,你转换成工资、加班费等等等等,你就会发现这笔钱是巨款啊。如果能厚着脸皮再磨一会,就一定要坚持!坚持!坚持!!!

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