2018-04-02 19:21 楼市参考
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中国房价何时“见顶”?是大家普遍关心的问题。

要回答这个问题,首先要把问题“精准化”。所以在三四年之前,我率先提出了两个概念:“美元顶”和“人民币顶”。

其实,在这两个“顶”之外,还有两个概念:“中短期顶”和“长期顶”。

今天就讨论一下这四个概念。

为了说明白这四个概念,首先要简单叙述一下楼市的“莫斯科模式”和“东京模式(日本模式)。”

“日本模式”(东京模式)大家比较熟悉,上世纪90年代日本房价、地价见顶,泡沫破裂,价格剧烈下跌,最终造成了很多负资产家庭。1997年之后,香港重演了这种走势,给很多内地人留下了深刻的影响。

在“莫斯科模式”被充分关注之前,国内学界普遍的看法是:早晚有一天,中国楼市会以“日本模式”的方式泡沫破裂。或者说,“日本模式”是房地产泡沫的唯一出路。

“莫斯科模式”是通过我的发掘,才引起广泛关注的。如果说“日本模式”的特点是“保汇率、放弃房价”,那么“莫斯科模式”的特点是“保房价、放弃汇率”。

从1989年至今,卢布对美元贬值了1万倍,其中有过一次旧卢布对新卢布的1000:1的兑换。此外,莫斯科中心区同样的房子,以美元计价上涨了150倍左右:如果按照旧卢布计价,莫斯科中心区的房价在不到30年里上涨了150万倍。

由此可见,楼市泡沫未必一定通过房价暴跌来完成,也可以通过货币超发来覆盖(最终通过旧币换新币来掩盖,促使大家遗忘)。在“货币超发覆盖”模式下,必然表现为“本国货币”对“国际硬通货”的大幅贬值。

日本之所以保住汇率,让楼市泡沫破裂。是因为日本是自由经济体,没有外汇管制,国内资产价格高了之后,钱很容易跑出去。此外,日本经济高度依赖能源、原材料进口,保汇率才能保住民生;否则(比如保房价,让日元汇率贬值),将让进口商品越来越贵,国内通胀将几何级数上涨。

而俄罗斯则不同。俄罗斯主要靠出口能源、原材料维持经济,如果保汇率让楼市泡沫破裂,只有损失没有收益。而通过贬值,可以刺激出口。而且在俄罗斯的体制下,发钞是最容易的事情,何必为难自己经济转型呢。

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