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2018-11-30 11:56 银行利率小编
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最近市场不太好,说涨要回暖见春天的不少,也有说市场将一泻千里的。

伟哥觉得这些都是瞎说,谁也不知道政策会如何,当然最靠谱的肯定是夜壶说。以北京为例,到现在为止虽然主力限竞房卖的不尽如人意,但市场维持了一个表面的平衡。未来的走势当然,如果政策宽松刺激去化这几万套限竞房也不是难题,但如果政策继续这样,特别是房企依然积极拿地,还真看不到宽松政策的理由。

而从市场看,有一个项目和区域,很可能成为北京楼市价格再发突然变动的“滑铁卢”。

北京截止日前,入市的限竞房已经多达31个项目,合计入市18814套。合计面积是219万平米。

这里面肯定有卖的好和卖不好的区别,有几个位置好的项目可以接近日光,也有位置不太好的项目只去化10%。平均网签不到20%,实际不到40%,这已经是限竞房的魔咒。

这些项目其实都没有这个项目值得关注:

中海云熙,为什么值得关注?

1:动作太快

该项目从8月份拿地到现在只不过短短的3个月,不仅案名定了,连户型图都出来了,据说样板间和售楼处下个月就会开放,动作不可谓不快。

2:宣传的价格跌幅太大,

有小道消息说这个项目首期开盘的产品每平米会优惠5000块钱。当然也有不少说是优惠8000.

3:地价不高,有空间

截止到今天,北京限竞房合计入市80个地块,当然有地块拆分了项目,合计也就是81个项目,配建限竞房面积合计是773.55万平米。

地块拿地溢价率细分一下,超过40%的有25宗,有17宗溢价率在20-40%,14宗溢价率在10-20%,另外还有24宗溢价率在10%以内的。

大部分溢价率在40%以上的地块从成本角度,很难有降价空间。而且从未来销售节奏看,如果不能快速去化,溢价率在20%的地块大部分都有亏损或者接近亏损的可能性。

市场最大的变数来自于这个溢价率在10%以内的地块,因为他们土地成本低,价格有下调空间。

魏善庄有两宗限竞房,销售限价在4万,但地价基本都在2万左右。合计大约20万平米左右区域内大约要提供限竞房2000套以上,而

四季盛景园项目位于大兴区魏善庄镇,项目四至为:北至龙江路,南至龙海路,东至龙善大街,西至魏善庄二号路(规划二路)。项目规划地上总建筑面积约21.1万平方米,其中共有产权住房项目地上建筑面积约20万平方米。项目总套数2224套,其中一居室4套,建筑面积约59平方米;二居室1664套,建筑面积约89平方米;三居室556套,建筑面积约113平方米。销售价格29000元/平方米,全装修交房。

购房者占80%产权。共有产权与限竞房价差非常小,这相当于区域内井喷4000套房。

从性价比角度看,当然更建议购房者选择限竞房。毕竟是3万多买商品房,和接近3万买共有产权。这个问题很容易选择。

另一视角

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