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2019-06-04 16:18 银行贷款编辑
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  从理论上分析房地产市场应该属于服务业,也就是说房地产不是实体经济。可也有很多人认为房地产就是实体经济。于是众说纷纭、各说一词!可笔者认为房地产市场非常复杂,不能简单地用是否是实体经济来区分!

  我国的房地产市场种类繁多,按使用功能来分就有:住宅地产、商业地产、物流地产、科技地产、工业用地、设备用地等各种不同性质的用地。而且按照住宅类房地产市场也可以分为:农村宅基地市场、集镇房地产市场、县域房地产、地级市房地产、省会城市房产、一二线城市房地产等。

  一线城市房地产

  当北上广深的新房价格超过了5万/平米,有些房产更是达到的十几万一平米。那么其中的建安成本(含装修费用)也不过只有每平米几千元。可这到底是属于第几产业?以一线城市的10万/平米的住宅为例,而工程费用为10000元/平米,工程建设其他费(不含土地)占10%即1000元,人工费用占1/3即3000元/平米,措施费及利润税金等占1/3,材料设备占比也就在3000元/平米。

  也就是说一平米中单方价格为10万/平米,其中的第二产业3000元,也就3%。房地产服务业1万元只占10%,而90%来源于土地、利税等内容。因此,笔者认为在一线城市的房地产既不属于实体经济,也不属于服务业。而是金融产业。房地产市场金融化应该在一线城市必表现的淋漓尽致。

  省会城市及二线城市

  省会城市及二线城市均价预计是在2万/平米以上,土地费用占建安成本也在50%以上。但相对于一线城市的金融属性相聚较远。因此,笔者认为这类房地产市场应该归服务业。

  三四五城市的房地产

  一些三四五线城市,主要是中西部地区的三四五线城市。房价也是接近了万元,基本上是超过了5000元/平米。这类房产中的工程费用是占到了50%以上,有些甚至达到70%。而设备和材料等费用也是达到了30%,这些还是应该归类于服务业。

  集镇和农村房产

  集镇中有很多是为了农村转移城镇化率作人口转移的承载场所。中西部地区的集镇房价也就3000~4000元/平米。工程费用中的设备材料成本也是要超过了50%,而农村房产更是不用多说,基本上属于工程费用。因此,笔者认为这类房产应该是实实在在的实体经济。

  房地产市场根据不同的土地费用占比,以及工程费用在房产销售价格中的比重的不同。决定着房地产市场是否属于实体经济、服务产业和金融产业?而一线城市属于金融产业,其他县级以上城市应该属于服务业,农村房产和集镇房地产市场才是真正的实体经济。

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