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2019-07-25 16:50 北京青年报
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  租住在丰台的小黄再一次被迫搬家,因租住蛋壳的隔断房被举报,房东下了七天内必须搬走的“逐客令”。

  距上次搬家才刚刚过去三个月。此前,因新刷的墙壁味道刺鼻,小黄申请了换房。

  租客小李则通过贝壳找房APP租下一套位于房山的公寓,无隔断,与“房东”首创和寓直签,比通过中介省下500元。不过小李说,租的是商水商电的loft,水电费较贵。

  小黄、小李们的租房经历,勾勒出当下租赁市场的缩影。大量包装一新的房源,通过手机APP释放,预约看房、下单、投诉或换房,全程操作不超过10分钟,长租公寓带来了极大的便利和市场需求。

  据今年教育部公布的数据显示,2019年全国普通高校毕业生预计834万人,比2018年增加14万人,巨大的毕业生租赁市场,成为长租公寓前景的充分必要条件。

  然而,盈利模式不清晰,潜在的风险被掩盖,2018年8月,杭州鼎家爆仓,长租公寓背后的问题被摆到台前。

  曾是2017年、2018年最火的行业,为何在新调控时代遭遇急刹车,这个昔日的亿万级蓝海能否平稳着陆?

  现状1:租赁运营商多次被约谈

  在租赁市场,长租公寓主要包含了三类:房地产企业、集中式公寓运营商和分散式公寓运营商。出现装修质量问题的大部分为后两种,此前曾多次被监管部门约谈。

  据报道,今年6月,浙江省消保委通过暗访体验,对自如、蛋壳公寓(爱上租)等存在问题的长租公寓平台进行约谈,要求各租房平台存在的问题进行整改。其中通报的问题,包括“通过差异化的优惠支付条件,诱导租客采用贷款分期方式支付房租”、“隐瞒分期服务现象,消费者在不知情的情况下选择租房贷”、“室内空气质量不符合国家标准,甲醛、TVOC超过国家限定值”、“分期贷款服务宣传告知不明确,消费者不知道租房贷提供方”、“无法及时满足消费者看房需求,服务质量有待提升”等,是市面上租客普遍投诉的五大类问题。

  在哄抬租金方面,早在去年8月,北京市住建委集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确不得恶性竞争抢占房源。

  贝壳研究院高级分析师黄卉称,2016-2018年,是长租公寓高速发展的几年。政策红利不断释放,由于行业较低的进入门槛,各类企业集中进军长租公寓市场。从2017-2018年来看,一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。经过前几年的运营和试错,企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐爆发,部分企业无法按时支付房东租金、拖欠供应商欠款等兑付出现困难。

  相寓方面表示,长租公寓在前端的房源获取上,企业必须拥有一定的物业体量或业主客户储备,来转化成稳定的房源量,并且实际出租业务中至少要承担一个月以上的空置期,通过成本控制、高效出房形成对后续业务环节的支撑;在后端客群上,如何通过高效管理、系统运维提升产品的竞争力,借助于良好的获客渠道快速达成出租,并以高质量服务等手段增强盈利能力,是决定企业能否长期存活的关键。

  据记者了解到,目前长租公寓大多数以“n+1”为盈利模式,通过改造客厅、厨房等获取溢价空间。而与部分城市合法化不同,北京市住建委明确表示,长租公寓“n+1”改造系违规。此前,如北京蛋壳公寓多套公寓屋内隔断“n+1”,隔断墙遭到了政府相关部门强制拆除。

  事实上,政府部门加大监管力度,也透露出一个新的行业变化讯号,即不规范的发展模式正在接受监管约束,包括自如、蛋壳等各大租赁平台需要遵循新的行业标准,低成本、盲目扩张隐患无穷,运营能力成为考验长租公寓盈利的唯一出路。

  现状2:盛景不再,房企忙“剥离”

  过去两三年,除了传统租赁运营商在疯狂扩张,大型房企也涉足长租公寓,而对前景的“误判”导致一部分企业陷入长租公寓“僵局”。

  例如,2017年3月,龙湖宣布大举进军长租公寓领域。这一年,龙湖冠寓运营房间为1.5万间,2018年底,运营房间达到5.3万间,整体出租率50.1%,而这两年,龙湖总共亏损了2.34亿。

  朗诗长租公寓2017年获得1.5万间房源,收入0.08亿元,亏损0.44亿元;2018年规模达到了4万多间,收入为1.25亿元,亏损却扩大到1.9亿元。加起来,朗诗两年时间在长租公寓领域亏损超过2亿元。

  受此影响,被拖累的房企忙着剥离长租公寓业务。今年5月,朗诗绿色集团首先宣布将处于亏损阶段的长租公寓业务等五项非地产业务剥离至控股集团。

  6月11日,另一家房企远洋集团也被曝出拟在年内剥离长租公寓业务,下半年将可能先将长租公寓和健康业务剥离,也不排除将远洋邦舍独立出售。

  而打造“360万租10年”翡翠书院的万科,2018年也曾野心勃勃,在30多个主要城市布局长租公寓业务,累计获取房间数超过16万间,如当前已形成的青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。

  到今年7月,万科深圳公司城中村改造“万村计划”暂缓推进,放弃部分已签约“农民房”房源,万科对长租公寓业务也放慢了脚步。

  贝壳研究院高级分析师黄卉告诉记者,盈利困难、模式单一,是目前长租公寓机构面临的整体困境。

  在黄卉看来,部分企业开始剥离业务,这一现象可以说也是前几年企业盲目进入和扩张的必然结果,行业发展逐渐回归审慎理性预期。

  变化:融资收紧PK逆势加仓

  记者了解到,伴随着长租公寓理性回归,租赁融资环境也悄然发生了新的变化。

  据公开数据显示,2018年多家房企的租赁融资被叫停。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。

  今年7月以来,银保监会对房地产信托、海外发债进一步严控。业内人士称,下半年房企融资将更为艰难,不少进入偿债高峰的房企,或将出现流动性困难。在融资渠道收紧之下,租赁融资更加举步维艰。

  我爱我家研究院负责人告诉记者,由于需要大量的资本投入、持续性的成本追加以及高效系统化的运营水准,加上整个行业的回报周期至少在三五年以上,使得不少融资渠道窄、资金续血乏力或运营管理经验不足的企业被“挤出”行业门槛,还会有退出市场的企业出现。

  然而,逆势之下,也有不少公司继续扩张,包括互联网巨头阿里和腾讯都在加仓。

  今年3月,蛋壳公寓完成了5亿美元的C轮融资;6月,自如的B轮融资进入尾声,融资5亿美元,估值近45亿美元。另外,据企查查信息显示,魔方公寓今年3月完成D轮融资,共获得1.5亿美元。乐乎则在去年6月顺利完成B轮融资,目前管理规模达到 54000 间,实现开业 49950 间。

  房企方面,中骏计划未来3到5年全国核心城市布局5万到10万套长租公寓;旭辉领寓计划2021年达到20万间的规模,并且独立分拆上市。此外龙湖冠寓按照规划2019年也将累计开业10万间,预计2020年将会实现20亿以上的收入。

  业内人士称,多数企业都加大了长租公寓的布局力度,预计未来租金中长租公寓的贡献占比也将持续增大。

  趋势:头部企业三分天下,集中度明显

  今年上半年,“刹车”后的长租公寓市场开始步入正轨。而行业分化加剧,综合实力强大的头部企业租赁“寡头”出现,成为行业的新趋势。

  据克而瑞最新公布的长租公寓排行榜显示,第一类房企旗下的长租公寓:万科泊寓 2019 年上半年拓展房源 23 万间,开业规模达到7万间,稳坐第一把交椅,第二名龙湖冠寓拓展规模为11万间,都在高位水平。

  与万科泊寓相同,旭辉领寓、碧桂园碧家等上半年开业均高于5000间的规模,平均每月近千间的开业速度,其产品标准化是背后的支撑优势。

  第二类以魔方公寓为代表的集中式运营商,目前管理规模已达到10万间,在运营商内形成领跑优势。

  第三类包括自如、相寓和蛋壳公寓等深耕市场多年的分散式公寓平台,今年上半年管理房源分别达到85万间、70万间和50万间,三家运营商的管理规模总计已超过200万间,将其他企业远远抛在后面。

  总的来看,针对长租公寓这块大蛋糕,“寡头”企业仍在大规模扩张,成熟型选手仍在抢占赛道,形成头部运营企业三分天下的局面。

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