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2019-08-05 18:29 理财规划小编
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重庆未来的房价是肯定会涨的,最近的会议重申:房住不炒,不会把房地产作为刺激经济的短期工具,那么这个就意味着未来房价不涨了吗?房价进入下降通道了吗?重庆作为一个强二线城市或者新一线城市,房价是否也到了尽头

1、重庆房价比较低的三个原因

重庆的房价在同类型的城市中是有有名的低洼之地,有几个原因:

第一个是重庆的地票制度为重庆市政府储备了大量的低成本的土地,所以重庆的土地供应一直很充足,这就导致重庆的房屋供应比较充足,这是压制重庆房价上涨的最重要的力量;

第二个是重庆的住宅用地通常只有50年使用期限,而全国的住宅用地通常是70年使用期限,所以从理论上来说,重庆的房子会比同等城市的地价便宜30%,而地价占房屋的总价比例大概是40%左右,所以重庆的房价会比同等城市低12%左右(这个数据只是一个简单的理论的估算,事实上恐怕也没有什么人去计算过因为土地期限差异带来的房价差异)。

第三就是重庆的经济发展水平比较低,因为重庆下辖大量的区县,所以人口有3000万,这几乎是一个省的人口规模,所以重庆的GDP总量在全国排名第五位,仅次于北上广深四个一线城市。但这并不代表重庆的经济实力就跻身全国前五名。事实上重庆的人均GDP仍然是比较低的。重庆的人均GDP在全国100强城市中排名70位。这个排名比较靠后也是因为受大量区县人口的平均因素。

重庆的经济地位没有想象中的那么高,但也没有想象中的那么低,我们剔除县级人口,只看城区常住人口,那么全国城区常住人口超过1000万的城市被称为超大城市,全国只有5个,那么重庆就是其中之一,另外四个就是北上广深。

城市人口在500万-1000万的为特大城市,全国只有8个城市,分别是天津、武汉、成都、东莞、南京、郑州、杭州、沈阳。

2、重庆的房价在过去10年主要经历了三个阶段

重庆房价的第一个阶段是:2011年之前,整个重庆的二手房平均价格不到6000元/平米,其中在2010年的一年时间就上涨了26%,房价从四千多元踏上了六千多元。

重庆房价的第二个阶段是2011年-2016年6月,这个期间重庆的房价基本是稳定区间震荡的局势,最高到达了七千元。这五年半的时间重庆的房价是在六七千的价格区间震荡的,这个时候购房的人是非常实惠的。

重庆房价的第三个阶段是2016年7月至2018年8月,这26个月的时间,重庆的房价迎来了牛市,房价基本翻番,重庆二手房均价在2016年7月的时候只有7000元/平米,此后价格一路上涨,到2018年8月达到最高点,达到了13000元/平米,涨幅为86%,不少小区房价翻番是常见的事情。

目前重庆二手房均价是12000元/平米左右,也就是相比1年前下降了1000元/平米,降幅为8%。这是否是重庆的第四个阶段——维持长期的稳定?

3、重庆未来的房价会涨吗?

这个主要看政策,从需求上来说,重庆仍然在大量的吸引人口进入城市,2018年重庆净增加人口26.6万人,而2017年净增加人口26.7万人,重庆的经济这两年虽然经历了阵痛导致增速大幅放缓,但是重庆仍然在大力招商引资,阿里腾讯等互联网企业也都落户重庆,这也将成为重庆的新动力,未来重庆经济重新走上正轨是可期的。所以只要重庆的人口增加,经济在发展,那么未来重庆的房价上涨还是可期的。

从供给上来说,未来重庆的房价更看重这个,重庆的房价在曾经的五六年时间内维持了稳定,那是因为土地大幅的供应,未来是否依然会如此这关系到重庆未来房价的走向。

下图是2013年到2017年四年间重庆主城区商住类土地供应面积,2013年总计是2144万方,而到了2016年降低到1000万万,3年时间降低了53%,而这也是2016年重庆房价反弹的重要原因之一。在2017年的时候,重庆的土地供应面积再次恢复到了1427万方,这个大致是2014年的水平。

如果这个情况能够一直持续下去,那么重庆的房价再上涨也是困难的,但是2018年重庆市主城区商住类土地供应为930万方,比上一年缩减了34%,土地的供应量极大的影响着重庆的房价,未来重庆的房价走势还看2019年以及2020年的土地供应情况。

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