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2019-08-08 17:22 理财规划小编
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    当我们选择以销售方式来转让房地产时,从税收角度来说,父母与子女之间的交易,和路人甲与路人乙之间的交易并无不同。这话听起来有些不近人情,但事实和规定就是如此。

    假设父亲以一万元将住房卖给儿子,需要缴纳以下税收:
 
    买方只需要缴纳一个税种——契税。
 
    契税的法定税率在3-5%之间,各省在这个幅度内规定本省的适用税率。目前,大部分省份对住房的契税税率是3%,个别地方是4%。
 
    如果这套房子是买方的家庭第一或第二套房产,则可以享受更低的优惠税率,税率与房子的建筑面积有关,具体为:90及90平方米以下为1%,90平方米以上第一套房1.5%,90平方米以上第二套房2%。北上广深的优惠政策比这一规定更差一些。
 
    在销售方式下,契税的计税依据是房子的销售价格。如果纳税人申报的销售价格明显偏低且无正当理由的,税务机关将参照市场价格(存量房评估价格)进行调整。
 
    一套房子卖一万元,如果发生在陌生人之间,这显然不正常。所以,这里的关键是父亲将房子以一万元卖给儿子,算不算正当理由。对这一点,从合同法、税法等来解释存在一些问题,各地的理解和实际执行情况也有差异。如果你所在地区税务机关并不认同该理由为正当,就应该按市场价格进行调整,一旦调整,计税价格可能会变成200万。按1%的最优惠税率计算,需要缴纳契税2万元。
 
    卖方需要缴纳:增值税及其附加税费,个人所得税。
 
    个人转让住房的增值税税率是5%。相应的城建税和教育费附加、地方教育附加,以实际缴纳增值税为基准,分别按7%、3%、2%的税率计算。
 
    假设转让价格为200万,则增值税为10万,三个附加税费为1.2万,共11.2万。如果已经持有房产超过2年的,可以免除这11.2万税收。
 
    对于销售房产的个人所得税,大部分省市以核定征收方式进行,按照转让价格附征1-2%。取中值1.5%的话,就是3万元。如果出现不能适用核定征收的情况,那就要承受20%的个税,相当的吓人。
 
    由于转让对象为住房,且主体为个人,所以相关的土地增值税和印花税是免征的。
 
    以上税费总计:2+11.2+3=16.2万。相当于计税价格200万的8.1%。
 
    对后续交易的影响
 
    对父亲以1万元转让住房给儿子的情况,假设税务机关认可这个1万元的价格为计税价格,那么,相应税费将锐减至1.62万,减少14.58万。但是,这一交易可能对下一次转让产生影响。
 
    因为从个人所得税改革的情况来看,若干年后,对个人转让住房很可能不能普遍适用附征一两个点的办法,而要采取据实征收的模式。假设这套房子又在5年后以202万元出售,在不考虑其他扣除的情况下,据实计算个人所得税将出现两种情况:
 
    一是上一次交易按200万计税,此环节应交个税:(202-200-2)*20%=0万。
 
    二是上一次交易按1万计税,此环节应交个税:(202-1-0.2)*20%=40.16万。
 
    两者相差:40.16万。两个模式比较,相当于多交25.58万。
 
    考虑到14.58万占用5年的资金收益,5年后实际多交税7.35万。
 
    用将来可能发生的25.58万税款负担(可能更多),去博取一个现在少交14.58万(不会更少)的机会,是否划算呢?这点我觉得是见仁见智,要结合自己的情况来确定。
 
    在具体操作实践中,虽然以1万元转让税务机关未必认可,但父亲可以采取赠与方式过户给儿子,达到与1万元转让相似的效果。
 
    结论:
 
    父子之间以1万元交易房产,如税务机关能认可,该环节可以少交税款,但下一次出售时,可能在个人所得税上产生更大的税收负担;如税务机关不认可,则按照正常的市场交易情况来缴税,对下一次交易无不利影响。具体操作,应结合自身资金状况来确定。

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