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2019-09-03 15:59 理财规划小编
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    商品房预售制度是我国楼市当中比较特色的一个现象。通常情况下大家去买东西,基本上都是看到现成的东西,验证了产品的质量,符合自己的预期之后,大家才会花钱购买。而商品房预售制度的存在,可以让房地产开发商出售未建成的商品房,也就是说,购房者还没有看到房子本身就得先交钱。

    商品房预售制度的存在对我国楼市的发展功不可没。
 
    商品房预售,也俗称楼花,这种售楼制度是1956年在香港首先发明,后来大陆引进了这种楼市制度,1994年住建部出台了《城市商品房预售管理办法》,之后很多楼盘基本上都采用这种预售制度,目前我国主要城市商品房预售比例普遍达到80%以上。
 
    过去十几年,商品房预售制度的推出对于促进我国房地产的发展有着非常重要的作用。
 
    大家都知道,房地产开发是资本导向型,一个楼盘动不动就是几千万甚至几十个亿,这对中小开发商来说他们是很难利用自己的资金或者从银行贷到款去开发项目。
 
    但是商品房预售制度的出台,就可以有效的解决开发商的资金问题,有了商品房预售之后,开发商和房地产项目只需要符合一定的条件就可以获得预售许可证,然后开始卖期房,购房者则需要支付一定的首付来预定未来的房子,虽然期房的价格相对于现房要低一些,但是开发商却可以以较低的成本融资,因为用户所交的这些定金或者首付款开发商是不用支付利息的,这样就可以省下一大笔融资利息。
 
    有了这些期房定金或者首付款之后,开发商就可以以很少的资金去开发项目,比如由目前很多项目开发商自有资金只有25%左右,有很大一部分都是通过卖期房融到的资金,还有一部分是通过银行贷款获得的资金,这样就可以让开发商有足够的资金去开发项目。
 
    过去十几年商品预售制度的存在,让开发商可以以很低的成本融到资,然后实现杠杆开发,这样即便开发商自身的资金很少,但仍然可以不断的滚动开发,所以过去十几年我国楼市迅猛发展,这里面商品房预售制度的存在是功不可没。
 
    如果没有商品房预售制度的存在,面对我国过去十几年井喷的购房需求,说不定楼市会出现严重的供不应求局面,那房价有可能比现在大家看到的还有高很多。而商品房预售许可的存在,可以让开发商与较低的成本开发项目,这样可以向市场提供更多的房源,有效地缓解了市场房源不足的局面,这对于稳定房价,防止房价过高是有一定的积极作用的。
 
    商品房预售许可虽然对楼市有积极的作用,但同样存在一定的弊端。
 
    虽然商品房预售制度的存在,可以让开发商以较低的成本去开发项目,这样可以推动楼市的发展,向市场提供更多的房源,缓解楼市供需紧张的局面。
 
    但同样的商品房预售制度也存在一些弊端,这些弊端主要体现在以下几个方面。
 
    第一、开发商风险转嫁
 
    大家都知道,房地产开发是有一定的风险的,而融资同样存在一定的风险,万一开发商开发的项目卖不出去,那就没钱还,如果这个钱是开发商向银行借的,风险就由开发商自己和银行承担,但是如果这个钱是通过卖期房获得的,那风险就会转嫁给购房者,一旦开发商出现延期交房或者是烂尾,购房者就会存在较大的风险。
 
    第二、房子质量没法保证
 
    房产预售许可制度的存在,可以让开发商在房子没有建成,消费者没有看到成品房的情况下就可以卖出去,所以购房者对于房子的质量是没法预见的,一旦开发商项目建成之后房子不符合当初的预期,那这个风险就得由购房者自己承担,比如房子质量不过关,房子面积出现问题等等,这些都得由购房者自己承担。
 
    第三、楼市发展到了一定阶段之后容易造成房产泡沫
 
    商品房预售许可的推出是在我国楼市刚刚发展的时候,那时候大家对于楼市的需求非常旺盛,商品预售许可的推出可以有效地增加市场房源,缓解市场供求紧张的局面。
 
    但是经过多年的发展之后,目前我国楼市已经来到了一个关键的节点,当前很多城市的楼市并不是供不应求,而是供过于求,比如有些城市的房子空置率已经达到20%以上。
 
    在这种情况下,商品房预售许可的存在让开发商可以以较低的成本去开发,承担的风险较小,所以容易造成有些开发商脱离市场需求去开发,而是出于投机的目的开发项目,这样很容易造成楼市泡沫进一步加大。
 
    如果商品房预售许可全面取消,房价是否会出现下跌?
 
    我国商品房预售许可证的推出是有特殊的历史使命的,但是目前我国楼市已经来到了一个非常关键的节点,如果商品房预售许可制度继续存在,有可能进一步加大房产泡沫的可能。所以现在很多地方都在尝试取消商品房预售许可制度,比如2018年网上所传的广东将取消商品房预售许可制度,虽然这个消息后来被官方辟谣了,但不排除未来我国有一些地方确实有可能会取消商品房预售许可。
 
    看到这估计很多网友会有新的问题出来了,如果商品房预售许可正式取消,房价会不会出现下跌呢?
 
    可以肯定的是,如果商品房预售许可取消之后,短期之内很多城市的房价肯定会有很大的影响,房价下跌的概率是比较大的。
 
    大家都知道,现在我国对楼市的调控非常严,而调控的主要措施之一就是控制房地产的信贷投放,目前很多开发商都很难从银行贷到款,真正能从银行借到钱的基本上都是那些全国50强开发商,中小开发商已经很难从银行贷到款了。
 
    所以现在开发商融资非常难,而在融资越来越难的情况下,开发商的债务在最近两年之内却大量到期。根据相关数据显示,截止到2018年年底,房企主要融资渠道中,有息负债余额为20.3万亿元,预计将会从今年到2021年之间集中到期,其中在今年的到期规模就已经高达6.8万亿元。
 
    如果这些开发商没有合适的渠道融到资,那么就有可能出现债务违约的风险,所以我们看进入2019年之后开发商发行的债券增速明显快了很多。
 
    在这种背景之下,如果商品房预售许可正式取消,那开发商的融资环境将会雪上加霜,为了应对到期的债务,开发商有可能推出比较大幅度的降价促销,一旦这种降价促销形成一种连锁反应之后,那很多城市的房价在短期之内都有可能出现明显的下降。
 
    可能有些朋友会担心,一旦商品房预售许可证取消之后,开发商融资渠道变得更难,有能力动用自有资金开发项目的企业会越来越少,这样会不会导致市场房源供应减少,从而到助推房价的上升呢?
 
    可以肯定的是这种情况基本上不可能发生,因为目前我国的楼市已经来到一个关键的节点,目前我国的房产存量是非常多的,全国房子空置率也相对比较高,保守估计目前全国最少有6000万套以上的空房,所以即便商品房预售许可取消之后,市场上的开发商减少了,但对楼市来说,总体不会有太大的影响。
 
    相反一旦取消商品预售许可之后,很多中小开发商必定会倒闭,最终市场剩下的都是那些有实力的大型开发商,这样反而更容易监管和调控,所以即便商品房预售许可正式取消之后,我国的房价也不会出现太大幅的上涨,这样更有利维护房价的稳定。
 
    不过我觉得在短期之内,商品房预售许可基本不可能取消,毕竟一旦取消这个制度之后,无论对于开发商还是对于银行来说,都会产生一系列的连锁反应,有可能出现债务违约风潮,所以商品房预售许可证虽然具备了取消的条件,但不可能一下马上取消,而是需要有一个过渡的过程,只有在时机成熟了,这个制度才会慢慢的取消。

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