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2019-09-04 15:25 理财规划小编
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    如果你是刚需,那应该趁早买,现在买!但是如果你是投资,那么需要擦亮眼睛,只买一线和新一线。如果你是炒房,未来十年里都不应该买!!

    所以,现在买房怕房价下跌,不买又担心以后买不起,到底要不要买房?这个问题你要问自己,是刚需?是投资?还是炒房!?
 
    第一,说一下刚需!!
 
    刚需买房一定要趁早,否则未来的你货币会不断贬值,而房价则会上涨,导致的结果就是越来越买不起。
 
    (一)房价和工资的对比
 
    可以看出的上海的房价从2001年开始就保持了一个高速的增长率,并且在2003年,2007年,2013年,以及2016年的这些器件里,都是保持着一个20%-40%左右的高速增长。
 
    但是期间的环比下跌幅度是较低的。整整22年里房价的上涨平均幅度为14.2%,10年数据为18.2%!
 
    近22年平均房价涨幅是14.2%;
 
    近10年平均房价涨幅是18.2%;
 
    近20年增长了14.8倍;
 
    近10年增长了5.0倍;
 
    但是我们的工资增幅呢?
 
    近40年增长了127.4倍;
 
    近20年增长了7.1倍;
 
    近10年增长了2.5倍;
 
    并且近40年平均工资涨幅是13.5%;
 
    近10年平均工资涨幅是9.5%;
 
    所以,和房价相比,我们可以发现,工资的增幅速度是远远跑不赢房价的增幅速度。如果是刚需,你现在不买,以后更买不起!
 
    (二)每年购买面积的数据
 
    我们可以看到,从工资积累来推算出购房时间的基础上,也是令人叹为观止的。
 
    在1998年的时候,你的收入可能需要23.2年才能够买得起一套上海80平米的房子;
 
    在2003年的时候,你的收入可能需要16.5年才能够买得起一套上海80平米的房子;
 
    在2006年的时候,你的收入可能需要20.0年才能够买得起一套上海80平米的房子;
 
    在2010年的时候,你的收入可能需要31.2年才能够买得起一套上海80平米的房子;
 
    在2017年的时候,你的收入可能需要48.5年才能够买得起一套上海80平米的房子;
 
    可以看到从2010年开始,购房的压力明显剧增,并且这样的理想数据还是在不吃不喝的前提下才能够满足的。
 
    也就是说,如果你现在不买房,那么未来的结果就是可以买入的房子面积越来越小,直至再也买不起房!!
 
    (图中蓝色线条表示:按当年的平均工资来计算,买80平米的房子需要多少年,数值越大表示需要的时间越长。)
 
    结论:
 
    从2007年到2017年的10年间:
 
    工资增长2.5倍,房价增长5.0倍;
 
    从1998年到2017年的20年间:
 
    工资增长7.1倍,房价增长14.8倍!
 
    工资vs房价:完败!!!
 
    第二,说一下投资!!
 
    老龄化和目前的炒房囤积过盛,导致空置率过大是投资的最大问题。
 
    我们可以看到,在过去的几十年里,人口红利是促使房价上涨的最大的动力。
 
    从总体看,20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入高质量发展的新时代新周期。
 
    未来的投资类房产会主要集中刚需,改善,投资类的一线、新一线城市,而三四五线则是仅仅满足刚需,没有任何投资的价值。
 
    目前大部分的人口流入还是集中在一线,新一线和强二线,所以部分三四五线的疯狂,我们需要理智看待!
 
    从2017年下半年以来,我们看到了二三四五线房产的同比增长“罕见”地赶超了一线房产的数据,两者还出现了倒挂。但是长远来看,这种现象必将消退,回归正常合理化。
 
    所以拉长5-10年的周期来看,一线,新一线的房产会比二三四五线更具有投资价值。
 
    第三,说下炒房!
 
    现在还想着炒房,赚房地产的暴增收益,其实已经是非常不明智的了。
 
    第一,中国房产总市值65万亿美元,大约450万亿人民币,已超过+欧盟+日本总和,后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。
 
    第二,,中国房产总市值是股票市值的十倍多,远超、欧盟的1倍。
 
    其实已经说明了,中国的房产有着过盛的味道。要知道,10次金融危机里,有9次都是房地产引起的,而房地产所吸纳的市值过大,直接将导致风险上升。因此住房不炒一定是未来重要调控的目标。
 
    另一个现象,其实也能够说明一些问题!
 
    在2019年的上半年里,就有270家房地产企业倒闭,虽然这些都是小鱼小虾,但是信号也是很强烈的。
 
    不过最值得我们注意的是,这个市场上的房地产大佬在干什么!
 
    万达早就已经开始清理房产杠杆,转型轻资产;
 
    万科一直在喊着“活下去”的口号;
 
    李嘉诚大量抛售房产,转移自己的资产;
 
    泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸;
 
    华侨城8次转让股权;
 
    新城41亿甩卖了10个项目;
 
    而富力直接宣布下半年不拿地了;
 
    就拿地而言,2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。所以,很明显,地产大佬都在进入防御,谨慎状态,炒房者难道还要铤而走险吗?
 
    因此,综合来看,买还是不买,到底为了什么而买,直接决定了你现在该不该下手!!
 
    当然了,我现在所说的一切都是针对那些有能力贷款买房,或者说有能力全款买房的人。而对于那些拿不出首付,贷不了款,买不起房的人来说,其实现在买不起,将来更买不起。
 
    总结现在的房产需求结构就是:刚需买房要趁早(舒适为主),投资买房需谨慎(强一线,新一线为主),炒房房产不明智(哪里都不行)!

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