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2019-09-10 20:49 理财规划小编
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    单个城市或者单个小区或者楼盘,一年上涨10%,未来还是有可能会发生的。但是在全国范围未来一年房价上涨10%,我认为几乎是不可能再出现的。为什么这么讲了?我认为是有三个原因。

    1、首先是房价已经是很高了。
 
    2015年这一波的房地产牛市让房价又上了一个新的高度,现在是全国范围的房价都涨了一波,每个城市的房价都已经涨到一定高度,对于刚学员是一个比较尴尬的价格阶段。如果贷款买房的话,那么月供会是很大的压力。所以如果房价继续涨的话,对于这些刚学员月供的压力会越来越大,那么对于银行机构而言他对于购房者发放的购房贷款的风险也越来越大。
 
    2015年以来是一个居民加杠杆而政府去杠杆的时间阶段。但是这一轮的房地产,牛市让居民加杠杆也达到了一个高点,或者说是走到了尽头。再往前走,很可能就是一个临界点。因此也正是因为考虑到这一点,所以才提出房住不炒和坚决遏制房价上涨的口号。这从政策上就避免掉了房价未来还大涨的势头。
 
    现在的政策采取的是以时间换空间的形式。遏制住房价上涨的势头。稳定几年之后,通过经济的发展,然后消化掉当前的高房价带来的负面影响和潜在危机。
 
    2、中国的宏观经济发展增速在放缓。
 
    住房是一个刚需,所以对房子的需求也是刚性的需求,但是这个刚性需求要变成有效的需求,必须居民手中有钱。收入在增长。所以这就必须要求,中国的宏观经济是比较快速的增速情况之下,才可能支撑房价的快速上涨。过去20年是中国经济发展速度最快的20年,也是中国房价上涨速度最快的20年。房价的上涨速度适合经济的发展速度是相关的。但是当前中国的经济发展增速已经大大的放缓。从原来的两位数增长到现在已经回落到8%、7%到目前是6%的增速。不久的将来很可能又会减缓到5%的增速。
 
    因此经济增速的放缓,也决定了未来房价的增速不会超过经济增长的速度。中国经济告别了10%的增长,那么未来中国的房地产市场房价也会告别10%的增长。
 
    3、货币发行速度在减缓。
 
    货币的发行速度和房地产市场的增速是息息相关的。而目前中国的货币发行速度已经降到历史的低点。无论是2018年还是2019年,中国m2的增长速度都在8%左右。
 
    这是从原来20%多到百分之十几到现在10%以内的一个回落过程。货币发行速度的降低也决定了未来中国的房价在全国也很难超过货币发行的速度。
 
    4、城镇化的速度在放缓。
 
    过去20年的时间支撑房价上涨的,还有一个很关键的原因,就是城镇化带来大量的农村人口进入到城镇生活。在过去20年,有将近四五亿的人口从农村进入到城镇生活。
 
    但是未来的十几年,每年平均只有1000万左右的人口从农村进入到城镇生活。这和过去20年,每年有2400万的人口进入到城镇生活是不一样的。
 
    所以对房地产市场的需求也在减缓。
 
    以上这4个因素就决定了未来中国的房地产市场的发展,尤其是房价的增长速度,绝对是很难超过10%的增长的。即便是在那些具有非常大的竞争力的一线城市和二线城市。

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