扫一扫立即申请
2019-10-16 22:18 理财规划小编
微博 微信 QQ空间

未来五年内,北海平均房价达3万/平米的概率很小。如果说单一楼盘出现3万/平的价格,那倒是不排除可能性,但并不能代表北海房地产整体水平。

本题内容有五个部分:
  • 前言——几个概念的明确

  • 支撑地区房价走高的内生性因素

  • 北海2018年社会经济发展状况

  • 北海房价走势及两主城区价格

  • 对北海当前房价合理性的评估

前言——几个概念的明确

1、本题表述的“未来”时间周期不明确。未来到底是什么时候?是30年?是50年?还是100年以后……。“未来”的房价是多少,能不能达3万/平米,应当说没有人能知道,还得是让市场说了算。为便于分析,和尚明确预设了——未来五年内

2、北海房价问题的表述。北海是全国四线城市,辖有四个县级以上行政管理区,依楼主表述题意,北海房价应当是指——北海市主城区。北海市主城区有两个,即海城区和银海区,主城区的房价一般较其他城区房价要高,相对来说更能代表一个地区的房地产水平,因此,下面的房价分析会倾向主城区房价。



支撑地区房价走高的内生性因素

房子是商品,不论是居住属性还是金融属性,房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力

一个地区的购买力,通常由收入水平和需求水平组成。如果说收入水平有了,但是对住房的需求较低,房价也是较难走高;如果说有需求的市场欲望,但是收入水平较低,房价也是较难走高的。只有在收入和需求达到比较充分的状态,房价的市场化走高才有基础,才能持续,这个市场逻辑应当是比较容易理解。

归根结底,一个健康的房地产市场价格,最终是由地区的内生性因素决定的,这个内生性因素就是当地的经济基本面和人口增量规模。

北海2018年社会经济发展状况

1、人口增量规模情况



2010年常住人口153.93万,2018年常住人口168万,十年时间增加14万人,增幅9%,年化增长率0.9%。常住人口增长率非常缓慢(小)。



2010年户籍人口161.75万,2018年户籍人口178.18万,十年时间增加16.43万人,增幅10.15%,年化增长率1.01%。户籍人口增长率非常小(缓慢)。

从上述人口数量变化来看,北海市属于存量人口流出地区,同时缺乏增量人口流入。同时作为一个地级市,人口规模总量也较小。这些对于当地房价购买力是有相当的瓶颈。

2、社会经济发展状况

——经济基本面

  • 2018年GDP值1331.87亿元,人均7.93万元,全国水平6.46万元。

  • 三次产业的结构比例为16.6:48.1:35.3,很明显农业占比较大,以工业经济为主,高附加值的服务产业经济较落后。主要规模工业产业:造纸、化工、机械设备、汽车制造、医药为主,多为传统性行业。

  • 财政预算收入71.64亿元,税收收入49.89亿。人均创收0.43万元,人均创税0.3万元。全国人均创收1.31万元。

  • 金融机构人民币各项存款余额1092亿元,金融机构人民币各项贷款余额753.8亿元。

——居民生活水平

  • 住户存款653.75亿元,人均3.73万元。全国平均5.19万元。
  • 社会零售总额2018年为265亿,人均1.58万元。全国水平1.98万元。

  • 居民人均可支配收入23536元,其中城镇居民人均可支配收入31912元,农村居民人均可支配收入12749元,城乡差别较大。全国水平28228万元。

  • 全市城镇非私营单位在岗职工(含劳务派遣人员)年平均工资为60622元。

另一视角

换一换

24小时热文

热门标签

24小时热文

点击: