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2019-10-18 21:32 理财规划小编
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我认为这个说法是错误的!未来的中国房地产一定是会两极分化的,所以值得投资的其实只有一线和新一线,大部分的二线城市都没有一个投资的价值。

第一、前期涨幅过大,二三四五线城市的房价与一线城市的房价增速出现严重倒挂!

我们都知道在2015-2017年的时候,中国房地产出现了惊人的大涨行情,买房靠的是抢。大部分的城市都出现了房价一倍,甚至更多的涨幅。但是在这种不理智的暴涨之后,其实透支的是房地产未来的一个空间。

我们可以看到这几年以来,一线城市和新一线城市的房价出现了明显的下挫,并且时间和空间上都是远远高于二三四五线城市的。说明了一线城市和新一线城市的回调时间和空间都非常充分,而相反的二三四五线的价格增速依然与一线城市出现了倒挂。

这种不健康,不正常,并且不可维持的局面一定会发生改变,到时候的结果就是二三四五线城市的补跌开始。当然了,现在许多地区已经开始了,因此从这个角度来看,现在也不应该去接盘二三四五线城市的房子。

第二、人口红利将直接决定未来哪些地方的房产值得投资。

房价的上涨来自于经济的动力,更重要的是人口的红利支撑。我们应该明白,中国虽然有14亿的人口,但是老龄化是非常严重的,因此导致的结果就是再过10~20年,其实大部分的年轻人手里都不缺房子,这就造成了一种供大于求的结果。

而对于未来的投资来说,那些有着人口支撑的城市其实更具备投资价值,因为不断的人口净流入会导致一个城市的经济发展和消费水平提升,那么房价自然也会水涨创高,造成供不应求的结果。

而对于许多人口持续流出的城市来说,不仅面临着经济增速的滞缓,还会因为过高的空置率而出现供大于求的景象,房价自然也就会出现无人接盘后的滞涨,震荡,甚至回调的结果。

所以,警惕二三四五线的“最后疯狂”!

人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看,20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过,存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建,标志着中国房地产市场告别高增长阶段,进入高质量发展的新时代新周期。

目前大部分的人口流入还是集中在一线,新一线和强二线,所以部分三四五线的疯狂,我们需要理智看待!

第三、中国全民炒房的黄金时代已经结束了,所以房子在未来不可能会继续全面性的爆发式上涨。

中国房产总市值65万亿美元,大约450万亿人民币,已超过+欧盟+日本总和,后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。已经远远达到了一种非常高的状态,继续爆发式增长下去,只会酿成一个更大的风险。

而高市值的背后,还体现在了一个高杠杆的威胁上,央行数据显示,2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点,尽管如此,相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元,创出纪录新高。而到了2018年年末,34万亿的贷款数值就变成了38万亿,接近40万亿。

意味着全中国几乎有一大半的家庭都是背负着房贷的压力,这种房贷的背负越大,对于经济放缓的效果越明显,甚至未来的风险越大,这是绝对不允许继续的下去的。

《2018中国城市家庭财富健康报告》指出,城市家庭住房占比达到了77.7%,但在金融投资比重上,占比仅有11.8%,股票投资比重仅有0.96%、基银行信息港资比重仅有0.38%。

而目前国际上房地产和金融投资比例30比70,而的房产投资比例为34.6%,金融为42.6%。

可见国内城市家庭而言,对房产投资依赖度处于非常高的状态,疏忽金融资产的投资力度,导致房产投资与金融资产投资失衡状态。

而在国外,因为大部分的发达国家都是切实经历过一个金融危机的结果,所以他们能够深刻体会到杠杆过高至于房产会带来什么样的风险和危机。因此合理的配置国内资产配置和杠杆比例是未来的一个趋势。那么抑制杠杆继续过度进入房产,自然也就等同于抑制了大部分地方的房价上涨。

综上所述,未来值得投资的只有一线,新一线和部分的强二线城市,因为他们有人口的红利支撑,有较好的居住环境和较多的就业机会。并且还有经济迅速发展带来的薪资酬劳提升,自然可以支撑起一个房价的温和上涨趋势。

但是对于大部分的二三四五线城市来说,未来则没有太高的投资价值,甚至还会出现滞涨,震荡和回调,因此仅仅可以满足的是,刚需!

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