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2019-10-21 17:00 理财规划小编
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江苏.无锡.灵山


无锡是全国二线头部城市,辖有5区2县,户籍人口497.21万人,常住人口501.50万人,城镇化率 76.28 %。各城区房价有差异,当前全国楼市处于“房住不炒”及稳房价、稳地价、稳预期的调控目标环境下,无锡楼市价格变化如何?哪个城区房价升值潜力相对较好?这需要通过多维分析,才能得出参考结论。和尚就谈谈个人意见:

本题主要内部有六个部分:
  • 目前全国百城及无锡房价走势

  • 无锡房子保(升)值的逻辑因素

  • 同城不同区,房价增值潜力判断方法

  • 无锡五大城区房价走势

  • 在无锡,自住或投资的选择依据

  • 参考结论

目前全国百城及无锡房价走势



2019年9月全国百城(新盘)房价指数为15051元,环比上涨0.31%,同比上涨3.56%。从2010年近十年走势看,全国房价处于上涨趋势周期中,在不同周期段也出现多次全国楼市调控状态,特别是今年以来,调控频率已超410次,仍呈稳中有涨,涨中趋缓的走势。

无锡房价指数走势,近十年来与全国楼市走势相仿,处在上涨趋势周期中,跟随全国楼市变化趋势。

无锡房子保(升)值的逻辑因素

房子是商品,不论是居住属性还是金融属性,房子的商品价格水平最终由市场供需关系决定。市场供需关系最主要体现为消费者的购买力。一个健康的房地产市场价格,最终是由地区的内生性因素——经济基本面和人口增量规模决定

1、人口增量规模



2010年常住人口637.44万,2018年为657.45万人。十年增加20.01万人,增幅3.14%,年化增长0.31%。常住人口增长率非常缓慢。



2010年户籍人口467.35万,2018年户籍人口497.21万,十年增加29.86万人,增幅6.4%,年化增长率0.64%。户籍人口增长率非常小。

从上述人口数量变化来看,无锡市属于增量人口净流入地区。相对存量人口,增量人口基数达160万人,处于稳定增长态势,这对楼市去化有一定基础。

2、经济社会基本面

  • 2018年GDP值11438.62亿元,增长7.4%,高于全国平均水平1个百分点。按常住人口计算人均生产总值达到17.43万元,高于全国平均值6.46万元的水平。

  • 2018年城镇登记失业率为1.78%,全国水平3.8%,无锡就业机会比较好。

  • 一般公共预算收入1012.28亿元,人均创收1.54万元,高于全国平均值1.31万元水平。

  • 住户存款余额5599.85亿元,人均存款8.52万元,高于全国平均5.19万元水平。

  • 全体居民人均可支配收入50373元,全国水平28228元,是全国的1.78倍。

从数据信息反映,无锡经济社会基本面较好,居民生活富足,就业机会充分,是一个经济较发达的地区。这对当地楼市支撑弹性力度较好。

3、长三角城市群建设规划,就是无锡发展的未来

无锡位于长三角经济发达地区,根据最新《上海城市规划(2017-2035)》方案,规划提出将构建上海大都市圈,打造具有全球影响力世界级城市群。总规划公布的上海“同城化都市圈”包括南通、苏州、无锡、常州、嘉兴、杭州、绍兴、宁波、舟山等,未来将形成大上海城市群,实现90分钟通勤圈,突出同城效应。



无锡处在全国经济最活跃的地区之一,经济发展各要素相互渗透和协同,世界级城市群的定位,将无锡推升到了开放的世界级窗口。2018年对外贸易进出口总额934.44亿美元,比上年增长15.0%,覆盖泛太平洋地区。目前全球财富500强企业中有101家落户无锡投资兴办了197家外资企业。

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