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2019-11-08 15:31 银行贷款编辑
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  这种情况暂时也不算太多,类似的企业行为可能是出于公司资产优化配置需要,也可能是他们基于对行业风向的理解而做出的避险措施。前者在行业调控背景下,不少房企会面临着资金的压力,不得不做长远的打算;而后者在其自身对风向理解的基础上,认为行业出现变数而提前做好规划应对。未来房价也与这些背景和风向捆绑在一起,整体上涨的支撑因素正在变弱。

  一、融资环境持续收紧,融资成本走高。

  中国房地产业协会、上海易居房地产研究院在上半年发布的“2019中国房地产上市公司测评研究报告”的数据显示,其监测的中港两地210家房企的资产负债率的均值是68.09%,而净负债率均值则达到92.52%。这种背景下,企业必须保持现金流的稳健,否则就有可能会陷入非常被动的局面。

  据克而瑞地产研究的监测数据,在刚刚过去的10月份,其监测的95家典型房企的融资总额是864.87亿,环比下降了24.5%,包括境内和境外的债权融资占了融资额的90%以上。而发债作为目前房企融资可以选择的主要途径,其成本在这几年呈现逐年走高的态势。

  二、M2广义货币与生产总值告别高速增长,楼市未来变数加大。

  并且在2018年及截止到10月份的2019年,都大概地保持着这个速度附近。在今年3月份的政府工作报告中也明确指出,未来M2和社会融资规模的增速将会和生产总值的增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要,可以预见未来M2增速比过去更低将成为新常态,所以M2中的房地产类信用货币的扩张会受到限制。

  三、人口红利的变化将影响未来房地产行业的持续势头。

  人口红利是房地产行业的另一个支撑因素,但目前人口情况出现了一些新的变化。

  1、老龄人口比例增加。

  来自国家统计局的数据显示,截止到2018年底,我国60周岁及以上人口为24949万人,即接近2.5亿,占总人口的比重为17.9%,其中65周岁及以上人口为16658万人,占总人口的比重为11.9%。而在2015年的时候,全国60岁及以上老年人口22200万人,占总人口的16.1%,其中65岁及以上人口14386万人,占总人口的10.5%,几年时间,上升还是比较明显的。

  2、人口自然增长率走低。

  在现在的高房价和高生活成本的条件下,人们养娃的压力也在加大,导致很多人的生育意愿有所降低,间接地影响了人口的自然增长率。据国家统计部门的数据,2018年的人口自然增长率录得近20年来的最低值,只有千分之3.81。而此前自2011年以来次低值是4.79。

  如果老龄化增加而人口自然增长率走低这种情况持续,那未来人口对房地产行业的支撑因素也将越来越弱。

  三、总结。

  总的来说,以上因素是从大的方向上理解的,它们的影响并不会立杆见影响地影响到房价上面,但作为企业发展的规划,一些地产商出于自身发展的需要考虑,在战略和资产上做一些优化配置,既可以缓解当前的压力,又可以降低未来可能出现的风险,也是正常的。这些背景因素对房价的传导不会过快,但会在长远的方向上对房价造成影响,房价失去长期快速上窜的动力,具体的表现将需要结合所在的城市来考虑,不同城市的房价会因人口和经济实力的差异而出现分化。

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