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2019-12-03 11:10 银行贷款编辑
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  民众对房价的预期其实大体上还没有质的改变,但抑制房价的过快上涨是有金融背景的,需要用调控手段来对楼市进行引导,所以即使这种预期还会持续产生购房需求,但整体房价都不应该会产生较大的涨幅,在楼市调控下会保持在比较稳定的状态,或者维持整体房价与经济发展速度相匹配,以防止风险的出现。

  一、居民债务水平攀升,杠杆率走高,房贷是其中主要的影响因素。

  1、居民债务现状和杠杆情况。

  据央行2019年的金融稳定报告所计算的数据,2018年末住户部门的杠杆率是60.4%,值得关注的是有不少省市的杠杆数据超过了70%,比如浙江是83.7%、上海是83.3%、北京是72.4%、广东是70.6%,看起来很高了。

  如果我们以住户部门的负债总额47.9万亿挂钩生产总值90万亿为统计口径,2018年的全国债务杠杆率会低一些,计算所得是53.2%,在这一年其中的房贷余额是25.8万亿。

  而在上一轮房价上涨启动的2015年,住户部门贷款余额是27万亿,杠杆率是39%,其中房贷余额只有14万亿左右。而跨越到2018年的4年时间内,即使以负债和生产总值挂钩的口径计算,杠杆率也增加了14.2%。住户部门在这4年中增加了20.7万亿的债务,其中属于房贷余额的增加值就占了11.8万亿。如果这4年仅以房贷余额来计算,从14万亿增加到25.8万亿,增长了84.2%。

  在房价上涨的2016年,房贷余额增加了4.96万亿,同比增长了35%,几乎占了这4年房贷余额增加总值的一半。这也从一个侧面证实,只要房价大幅上涨,肯定也是居民债务大幅飙升的时候,同理也是杠杆率大幅攀升的时候。以现在这样已经涨上来的房价作为基数,如果再重现房价过热上涨的浪潮,那一年的房贷增加值会大大高于当年的4.96万亿,所以如果没有这几年的调控,杠杆率不知会涨到那里去了。

  2、杠杆率的影响。

  住户部门的杠杆率对于社会的消费行为会产生重要的影响。居民的负债率升高,预示着对收入进行可支配的比例和能力就要降低,当一个家庭大部分的收入都用于还债的时候,那用于生活中的其他消费支出就不得不被压缩,这时候别说是强劲的消费水平了,连基本的生活质量都可能会大受影响。

  而当社会上这种债务水平还要处于不断大幅攀升的状态时,用于消费的支出更加会越来越小,从而对其他行业的生产和销售环节造成影响,反过对经济的发展会造成长远的影响。因此控制杠杆率的过快发展是金融管控需要考虑的一个重要环节,房贷控制就成为关键部分,要控制房贷,自然需要对楼市进行降温了。

  有人喜欢拿欧美那些发达国家的负债率来对比,觉得别人的平均水平是70%以上,对比起来还有不少空间,但这种简单对比忽视了别人的社会体系和文化基础,人家有比较完善的社会保障体系,不怕举债消费,负债生活的压力比我们少多了。

  二、房贷余额的增加值占据了M2增加值的重要比例。

  M2的发展在最近几年出现了明显的变化,从2017年开始,M2便结束了两位数的增速,进入个位数的时代,一直到现在增速都处于8到9个百分点之间。

  在房价大幅上涨时期,房贷余额的增加值会占用不少的M2增加值。就拿2016年的数据来说,当年的房贷余额的增加值是4.96万亿,而同年M2的增加值是15.8万亿,几乎占了三分之一,而如果以全部房地产类的增加值5.67亿来看,占比就更多了。

  而该年的M2增长率是11.3%。现在增速降到8%左右,是在去杠杆并让M2吻合经济发展增速的背景下出现的,如果在控制M2增速的同时不对房地产进行控制,以原来涉房金融超过20%的发展速度,那M2中的增加值被房地产类占用的比例将会越来越大,不做优化配置,其他行业能得到的信用货币将越来越小。控制M2中房地产类的信用货币过快扩张,无疑需要对过热的楼市进行管控。

  三、出于保值需要可以考虑房产所在城市的人口、经济情况以及所处的地段。

  在上面这些金融背景下,原则上整体房价至少在最近几年不太可能会有大的上涨空间。所以对于不是刚需的人而言,要进一步看自己的需求是什么,如果是抱着像以前很多炒家一样的购房想法,寄希望于房价快速上涨来赚钱,那所面临的风险是比较大的,特别是通过加杠杆贷款购入多套房的人,这几年都会很难熬。

  而对于非自住但寄希望于长期保值升值的人来说,需要观察所在城市的楼市走向,在目前的形势下,不同城市间的楼市发展出现分化是不可避免的现象。所以可以结合当地的经济、城市所在地、人口增减情况、存量和供应情况这些因素,对比现在的房价和这几年的走势,评估一下泡沫情况,如果答案都是比较否定的,那就要谨慎了。

  而即使在同一城市,地段也是重要的考虑因素,交通、商圈、学区等等好的地段抗跌能力更强,潜在需求也更多,即使跌了变现起来也会容易很多。

  但房价的走势关联的因素比较多,大涨和大跌所产生的影响都会很大,所以在市场还有支撑能力的情况下,房价很可能会与经济发展匹配地发展,等住房供应和存量明显趋于饱和、并与人口发展的倒挂现象加剧时,楼市将进入完全的调整状态,顺应商品的发展规律。

  四、结语。

  综上所述,楼市的发展需要被引导以匹配目前的金融背景,整体房价不太可能出现过大的涨幅,比较大的概率会大体保持平稳,所以可以深入地看一下自己的需求,如果出于寄希望在房价快速上涨来赚钱,需要面临较大的风险,如果想通房过房产来实现保值功能,那就需要结合所在的城市背景来考虑,同时地段的因素也不容易忽视。

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