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2019-12-08 22:39 理财规划小编
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短期看金融,中期看土地,长期看人口。

首先,短期来看,如果前期涨幅过大,并且未曾看到金融市场,那么房价下跌的周期就会到来。

就像2015年金融大牛市后,房地产也出现来一波“去库存”的炒作跟风,大量的炒房者投入了大量的资金,背负着大量的贷款进入房产市场炒作。造成了全国房地产的价格翻了一番多。

但是这两年以来,金融市场并未走出牛市,再加上大家手里的财富早就被之前的炒房洗劫一空,自然没有足够的实力推动房价继续上涨。

我们可以看到,这一年以来,许多一线城市和新一线城市已经有了明显的回调,而大部分城市的销售额度和销售数量出现了明显的下滑,“金九银十”没有出现,说明未来大批还处于高位的城市将面临房价的补跌

其次,对于土地来看,是支撑房价中期走高的力量。

为什么这样说呢?因为土地供应越多,开发商拿地越多,说明房产开发就越旺盛,也就说明大家对于未来房地产市场的前景都非常看好。

而对于开发商来说,他们拿地基本背后都背着一个银行,所以即便高价拿地,也是有足够信心把房子卖出去的。否则过多的贷款将无法兑现还出,银行就会产生系统性的风险,这是不允许的。

这也是为什么许多房价会在地价的基础上翻好几番的原因了。

我们看到,一旦调控房价,就一定会出现稳地价、稳房价、稳预期,其中地价是首当其冲的。因为,中国的土地是拍卖制的,土地炒得越高,房价就越高,再加上背负着贷款,开发商更容易以更高的房价价格来达到从中获利。因此土地收紧了,开发商不敢拿地了,说明房价见顶要回调了。

就拿地而言,2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%,信号非常明显!

最后,就是看人口,人口是支撑房价长期上涨的重要因素!

中国是一个14亿人口的大国,最主要是归功于前几次的出生潮,婴儿潮。根据数据显示,在50年代、60年代、以及80年代,都出现过所谓的婴儿潮。

而这种人口出生潮也是会在10-20年左右的间隔周期出现。可是从80年代之后,中国的出生潮没有了,本应该在2000年~2010年出现的婴儿潮彻底消失,并且还出现了结婚率、出生率持续降低,离婚率提高的现象。

所以,在中国人口老龄化,新生力不足的情况下,未来的房地产市场是一个供大于求的状态,也就意味着大家手里其实根本不差房子了。

那么,未来想要看到房价上涨,就得看人口往哪些城市流入。就好比一线和新一线保持持续人口净流入,并且处于优胜劣汰的,自然会看到房价继续温和上涨。但是对于三四五线这些,人口持续净流出的,则是会面临房价的下跌。

毕竟人口决定经济,经济支撑房价,所以我们才会看到这几年抢人大战的开始!!

那么,总结观点,回答你的问题!

哪些指标能有效说明房地产启动了下跌周期?我认为从金融市场,土地市场,以及人口市场的数据,是完全可以看到房地产启动了下跌周期。但是下跌的幅度是有限的,毕竟房地产还是一个重要的支出和产业,影响深远。

短期来看,那些高高在上的城市房价一定会面临补跌,可长期来看,中国的房地产市场将会进入两极分化,抢人大战决定了未来哪些城市更具备上涨的资格。

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