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2020-01-09 14:30 银行贷款编辑
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  房屋空置率高,一定会引发房价下跌的。这是个金融的基本逻辑。而且整个变化会是这样的,首先是房屋的流动性越来越差,也就是说越来越难按照心理预期价格卖出房子。之后就是房屋成交价格逐步走低,但是流动性仍然改变不大。最后房价达到一个合理的水平时,流动性才会回到稳定状态,形成稳定的成交价格。

  但长沙的20%的房子空置率,这个指标其实已经让人存疑,德先生觉得可能没那么高,因为有多年长沙一直在叫嚷高空置率。这可能是某些特殊地区出现了这么高的空置率。但是很多地区的房价会持续下跌,这是不可改变的未来趋势。

  未来各地房市会出现极大的分化,之后就会出现结构性的空置率。最主要原因是由于现在放开了户籍制度,人口可以自由迁徙,自由落户造成的。其实现在这个趋势已经比较明显了,例如东三省地区,人口外流情况特别严重。本地房产就会出现越来越高的空置率。黑龙江鹤岗的房子为什么会那么便宜?他也是一个标准的地级市,曾经作为边境口岸城市也曾繁荣昌盛过,但是现在年轻人都走了,过去的房子也没人住了。

  另外一个重要原因就是由于人口的老龄化,导致中国人口可能越来越少。中国的老龄化速度越来越快,在人口结构会出现极大的空档,而房子的寿命期都在50~70年左右。未来可能会出现房多人少的局面,在这种情况下,很多城市会逐渐变得衰弱,尤其是内陆地区,以及不挨着中心大城市的县城地区。

  还有一个原因就是人口结构越来越集中,特大城市和中心城市吸附人口的能力越来越强,他们逐渐形成了城市群,在这些地区的房屋空置率就会很低。但是针对那些人口流出城市,以及资源枯竭城市,他们的人口流出越来越快,房屋存量就显得越来越多,居住率和出租率就会越来越低。

  在这近二十年的房地产开发热潮中,其实不论一线城市还是五线县城,商品房建设都是迅猛发展。但是在盲目置业的过程中,形成了很多所谓候鸟房子。也就是房屋产权人都在中大城市工作,每年只有在春节时期才回来居住,平时都是空关。其实他们的控制率是相当高的。

  未来很多地区的房价都是“一城一价”的,很多地区会持续下跌的,德先生预测,在很多县城,尤其是中西部,县城房价会首先下跌。之后就是一些小城市,尤其是中西部小城市,房价也会下跌。但是在一线城市,人口聚集,房价还是很抗跌,空置率其实还是不高的。

  即使未来长沙房价下跌,也不会下跌幅度很大,因为在目前宏观调控的形势下,上涨过快或下跌过程都是不稳定因素,都会被控制了。但如果空置率持续上升,房屋下跌的趋势是不可扭转的。

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