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2020-01-18 14:55 银行贷款编辑
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  目前洛阳是一座让刚需购房者很矛盾的城市,当不少城市在楼市调控背景下房价出现蛰伏的状态时,洛阳的房价却在这几年有不少幅度的上行,一方面是城市的基础建设正进入新的阶段使供需出现短期的矛盾,另一方面在楼市中具有先行导向作用的土地市场在这几年的供应并不是很充足,影响一定周期内的市场供应。在这些矛盾还未得到解决或者消化之前,房价调整出现的时间可能比其他城市要晚很多,刚需购房者也会面临更多的不确定因素。

  2019年截至到上年半的统计数据,上半年新批准预售入市的供应面积是245万平米,是近三年来同期数据最高的时段。下半年的数据还没有出来,预计全年超过500万平方米,推送量有所增加。而统计局1-11月份的数据显示,前11个月新建商品房销售面积是703.8万平方米,即使按照2018年住宅占比82%的情况来比较,2019年前11个月的成交量已经超过预计的供应量。

  同时,这几年洛阳的棚改项目中货币安置的比例超过半数,拆迁的住户需要自己拿着拆迁款解决住所问题,这也导致了很多刚需的集中入市,同时让不少人嗅到了机会入场投机,造成这几年成交量比新增的供应量更多的局面。

  据克而瑞地产研究院的数据显示,2014-2016年这几年间洛阳主城区住宅用地的成交面积一路递减,2014年的数据是555万平米左右,2015年是458万平米,到2016年萎缩到234万平米,一路呈现大幅下行的走势,这种走势在开发周期内传导到这两年影响了新增的供应量,再加上这几年购房需求比较集中,也直接导致了现在新房供应的紧张局面。监于市场的供求出现紧张,房企的热情也开始高涨,土地市场在2017年以后开始出现转变。

  仅看最近三年主城区内的住宅用地部分成交的变化,也呈现出比较明显的递增的趋势。从2017年成交的17块地,到2018年上升到30多宗,2019年的时候更是上升到47宗,中心城区的住宅用地成交面积也从269万平上升到了397万平米,成交量明显地增加,当然,地价也随着新地王的出现而上行。

  综上所述,以现在洛阳的情况,虽然供求的矛盾正由于土地供应的增加而出现逐渐缓和的趋势,但同时也要关注当前中心城区用地会越来越紧张的情况,以及城市基建新形势对房价预期的带动影响,再加上土地开发有周期的影响,如果当地的需求还不能得到有效的缓和,又没有相关的调控措施来限制房价,那对等待中的刚需也是一个考验,在这样的背景下,至少在短期内出现大幅调整的概率是比较小的,即使中长期来看在需求完全释放、供应量跟上之后房价真的下调了,也要考虑这个时间与自己的刚需是否有不可调和的矛盾,如果接受不了时间那就不得已要考虑了。

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