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2019-07-24 17:48 理财规划小编
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    每当我们想到房价,就会想起邻居日本。日本当年房价暴跌的历史,就像一块乌云,时不时出来晃荡一下。我们的房地产市场是否会有此风险呢?有必要一起来分析一下:

    一、日本房价暴跌历史
 
    1989年,日本土地资产总额约2000万亿日元,是同期土地资产总额的4倍。
 
    1990年,东京周边公寓价格超出平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。
 
    1991年,东京住宅均价最高值超过200万日元/平米(约12万人民币)。1991年下半年,日本房地产价格暴跌,东京房价在3个月内暴跌65%,最终跌幅为90%,整体房价跌幅约70%。
 
    2001年,日本各大城市的平均地价基本回落至19世纪80年代初的水平。
 
    这短短的几行字,反映了日本房地产盛极而衰的历史场景,也为后人留下了非常有价值的研究样本。这一切究竟是如何发生的呢?为什么会这样呢?
 
    二、日本房价暴跌原因
 
    从上面的事件,我觉得大家要有一个概念:房地产不仅仅是一个可供居住、使用的产品,它很大程度上,也是一种金融商品。没有这一点认识,你就无法理解房价为什么上涨,又为什么暴跌。
 
    从居住使用的角度来说,房子的价值是有限的、稳定的,也是可以测算的。价值规律的作用下,大部分商品的价格会相当于生产成本加上合理的利润。比如,生产一个茶杯,如果成本是10元,利润率是20%,那么价格就差不多是12元。同样,建造一所住宅,如果成本是10万元,利润率是20%,价格就应该是12万元。物品的价格不应该随着时间发生大的变化,要变化,一般也应该是贬值。但房价并不符合这一规律,主要的原因是其成本中很大一部分是地价,而土地难以定价,历史上价格波动很大。
 
    上世纪七八十年代的日本人发现了一个问题,那就是日元越来越不值钱,于是保值和投资升值的需求,让大家把资金大量投向房地产。绝大部分老百姓都认为,房价会持续上涨,接下来就是越来越多的人从银行借钱去买房,杠杆越借越高。房价开始普遍上涨,货币供应量猛烈增加,大家的房贷压力越来越大。
 
    这就像股市一样,加杠杆的多头,往往就是最凶狠的空头。一旦上涨出现乏力迹象,多杀多的力量十分可怕。当日本房价高到离谱,资金杠杆高到出格之后,就是房价一泻千里,自然而然地发生了。
 
    我们可以得到一个结论:日本房价暴跌的原因就是两条,一是价格横向、纵向比较都严重偏高,二是参与房地产的投资者杠杆率偏高。
 
    三、对我们的启示
 
    有一点要理解,社会科学不像自然科学,没有哪个结论可以直接照搬照抄。日本的历史教训,只能作为一个参考指标,让我们对照检查一下,心里有点底,提前做点预防措施,但未必会发生相同的事情。按照他们的经验,我们也未必就能解决这一问题,毕竟国情不同,时代也不同。
 
    我们现在的房价高不高?大多数人肯定会说,高,太高了。这一点当然值得警惕,但同时也是一个好现象,说明我们的民众没有像当年的日本民众那样,狂热地以为房价会持续上涨,也可以理解为,房价虽然进入了高位区域,却没有到达崩溃的程度。市场参与者依然理智。
 
    我们现在杠杆高不高?客观地说,不算太高。近几年限购限贷措施的推行,大大降低了购房者的杠杆率,炒房现象得到了明显抑制,这也是一个好现象。

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