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2019-07-22 17:38 银行贷款编辑
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  压力测试实施至今超过一年半,按照官方的说法是成绩喜人、效果卓著,否则为什么从今年两三月开始就不断有取消压力测试的呼声,但决策者始终不为所动呢?

  其实换一个角度看,压力测试的严格推行还真是降低了楼市的系统性风险。为什么呢?你看总体成交量大幅下降,新屋建造量下降,一些新楼盘缺乏接盘,不是资金总盘子的活跃度大幅降低了吗?总量都降了那么多,自然不良贷款率也“水退船低”了。很多原本符合资格的人求贷无门,转投其他高成本融资方式,其实积累了更大的风险,但这在大银行的资产负债表里是反映不出来的。所以表面上看当然是一片和风细雨。

  但事实上暴风雨正在酝酿之中,这就是市场的结构性风险。不贷款率的下降是以牺牲市场整体活力和健康程度作为代价的。而某些不良贷款并没有消失,它们只是从一种形式转变为另一种形式而已,比如转向风险程度更高的次贷或其他融资方式。难道这种贷款可能的爆雷就不是爆雷了吗?当然不是,一旦爆雷,同样会引起严重的连锁效应。

  本公号自二三月份起就多次呼吁降低压力测试率甚至取消压力测试,因为这种“杀敌一千、自损八百”的效应是看得见的,甚至从长远来看,杀敌一千、自损一千五都不是没有可能。但决策层沉浸在不良贷款率下降的虚幻快乐中,他们听不见市场的苦叹。

  本地媒体披露,加拿大央行本周宣布调低贷款压力测试利率,从5.34%下调至5.19%,这是该利率自2016年以来首次下降。尽管下调的幅度不大,但是还是令购房者的负担能力有所提高。业内期待,央行在将来继续调低压力测试利率,从而让本国房地产市场复苏。

  据专业人士测算,以贷款50万来说,降低了0.15%让购房者的负担能力提高了1.6%左右。以一名年收入为5万元的贷款人而言,如果他以20%的首付、还款期30年买房,那么在新的测试率下,他能购买比以前贵4000块钱的房子。如果他年收入是十万元,则能买下比之前贵8300块钱的房子。

  很显然,这个下降来得有些迟了。为什么呢?试想大多楼市从三月至今,均价上涨了多少?你多给个几千元的购买力能有什么用?笔者认为至少要两-三万元的额度放宽,才能跟上市场前进的步伐,对市场实际的交投有所助益。

  所以,在市场已经反弹了这么久才来调低一点压力测试率,很有点诚意不足、甚至有设套之嫌。相信很多购房者也是哭笑不得、望洋兴叹:俺都饿了仨月了,你就送来三斤白面,这是啥意思?

  但不管怎么说,压力测试的风向总算是转过来了。记得当时我们公号大声疾呼时,有一些朋友还是坚定地认为压力测试没有错,应该坚决贯彻下去。那么为什么市场都在转暖了,压力测试反而松动了呢?

  笔者认为这是一种被动转向,换言之即决策层已经感觉到了暴风雨来临之前云团的巨变了。虽然表面波澜不惊,但破产潮、失业潮什么的都已经在路上了。假如再不适度放水,那么很可能这一个冬天楼市就会一蹶不振了,因为实在没有多少能够继续支撑下去的理由。

  楼市真的垮了,那么牵涉的方方面面可就太多了,不但会反过来对经济构成严重压制,还会大幅影响政府税收,并加剧国民负债结构的灾难性变化。

  一些人认为楼市调控就是要彻底,这样才能让中低收入者居者有其房。

  逻辑真那么简单的话,那么多经济学著作都白写了。牵一发动全身,因果关系和传导机制、反噬效应,楼市牵涉面实在太多太多。

  所以,在这个盛夏,终于有人开始关注和风细雨下酝酿着的狂风骤雨了。尽管有些迟了,但还是希望不要为时过晚。

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