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2020-05-22 20:39 理财规划小编
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    我们划分三个阶段来讨论这个问题。

    第1个阶段,购买房产以后的前6年。
 
    在这个阶段,我们首先支出了一笔首付款2万元,然后每个月需要还贷1600元,这是开支,在收入的方面按照包租的协议,每个月可以得到租金1600元,恰好与银行的还贷和持平。
 
    也就是说如果一切顺利,6年内我们的投入是2万元,收入是0元。暂且不考虑房价的涨跌和货币贬值因素。
 
    第2个阶段,从第7年到第20年的期间。
 
    到了这个时期,包租协议已经过期了,每个月的租金能否达到1600元,可以先持谨慎的怀疑态度。但为了方便理解,暂且按1600元来测算。
 
    假设这套公寓在这14年的时间里面,平均起来大体能够达到每月1600元的租金,也就相当于所有的还贷支出都通过出租得到了补偿。
 
    那么在这个阶段,我们的净收支依然是0元。
 
    第3个阶段,还款完成第21年后的阶段
 
    这个时候我们当初投入的2万元,假设没有放在房子上,按照每年4%~5%的收益率测算,20年以后大体相当于4万元。
 
    也就是说,你今天拿2万元首付买了这套公寓(估计总价大约20万),就相当于你在20年以后用手中的4万元买了一套还剩下20年房产使用期的公寓(总价大约40万)。
 
    这样看的话,肯定是划算的。
 
    有没有风险?
 
    对这笔投资来说,主要的风险在于出租的租金水平,因为不清楚项目的具体情况,所以难以对这点进行判断。
 
    不管是签订了包租协议,还是包租协议到期之后的那些时间里面,它能不能达到每个月1600元,是这笔投资能否进行的关键。
 
    假设按照最极端的情况来考虑,就是这个公寓每个月都没有租金收入,这就意味着你每年还贷要支出大约2万元,20年是40万元。到20年以后这个店铺能不能租出去,我们也不知道,他也是一个风险。
 
    如果考虑将来转手出售,那就还有公寓价格本身下跌的风险,以及税费方面的负担。
 
    所以,最关键的不是公寓的价格,而是公寓能否顺利出租,并达到一定价格。包括包租协议本身能不能履行,根本上还是取决于公寓能否租出去。这需要购房人自己对这一点进行综合的判断。

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