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2019-04-16 13:56 银行贷款编辑
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  相信不仅是上海,很多城市的有房一族,都有过类似的想法:是把房子卖出去,拿钱做理财,还是持有等升值?

  对于这个问题,直观来看,肯定要比较房子的收益和理财的收益;但实际上,房子是一类特殊资产,我们还必须考虑其他方面。

  持有房子,吃租子+坐等升值,每年收益约为5.18%

  一套房子作为资产,收益有两方面:

  房租收入与 升值部分

  1、先看房租

  如果您这套房子非自住,那么就可以租出去。

  我们拿上海市中心之一的徐汇区来看。

  根据数据统计显示,最近这一年,徐汇区租房(中介参与)的整体均价是有所下跌的。

  但不同的户型,房租变动也不同。其中,一室一厅、二室一厅的租金下降趋势明显,但四室、五室这类大户型,这一年来的租金均价则维持上涨。

  数据的走势说明,对于上海市的大户型的租客而言,这类住房仍是“硬刚需”,价格看涨;而对于小户型而言,则租客选择的余地较多,房主租到满意价格的难度较大。

  所以,建议您先根据市场行情,结合自己的户型来做一下房租的预期。

  2、上海市中心房价走势

  还拿徐汇区举例。

  虽然从2017年下半年开始,上海本地与全国房价呈现“跷跷板效应”,开始出现下跌,但徐汇区的表现还算相对不错,并未出现明显下跌:

  那么,如果未来楼市回暖,徐汇能否出现一轮显著的涨幅呢?

  我们可以类比2015年。当时受环境影响,全·国楼市曾出现一波普涨。

  2015年——2017年,徐汇区的均价出现大幅上涨,一度从2015年的均价4万出头,涨到了2017年初的接近7.5万元,涨幅突破80%。

  两年多涨了80%,恐怕专业人士炒股也难以取得如此之成绩,更别说什么理财产品了。

  但未来一段时间,在房地产调控不放松、调控常态化、楼市去库存进入后半程、棚改货币化退潮的背景下,上海市中心楼市即便反弹,也基本不会复制2015年的表现。

  不过可以预期的是,今年下半年,上海、北京、广东的楼市,有小幅反弹的概率较大,不过幅度应该在10%——15%左右,预期不要太高。

  3、房租+房价增值的收益

  所以,如果您要留房子,那么您的收益就是房租+房价增值部分。

  按徐汇区三居室,100——120平,每月大约8000的房租计算,一年就是10万。

  目前徐汇房价大约是7.2万/平米。所以100平=720万,一年租金收入10万,相当于租金年的化回报率为1.38%

  而房价则是不确定因素,如果跌了,就是损失,涨了,就是收益。

  如果按未来5年计算,大概率房价是涨的。我们姑且草率地按20%计算,相当于房屋增值的年复合回报率为3.8%。

  不过,养房子是需要本钱的。

  物业费、水电费、车位费等等都是一笔支出,如果未来房产税出台,也可能产生一笔不菲的费用。

  如果我们不算养房的成本,持有房子收租,同时坐等升值,二者相加的年化回报 = 1.38% + 3.8% = 5.18%。

  理财收益:银行理财4%左右,信托可达7%

  理财收益就不多说了,因为各种理财产品的预期年化收益都告诉你了。

  银行理财(不保本)大约是4%——5%,结构化理财在3%——10%之间浮动,大额存单不高于4%。

  信托收益高一些,但近年来收益持续下降,以前可到8%以上,但保守起见,未来只能按7%算。

  基金的收益理论上更高,但这和股市表现息息相关,这里不做过多预测。

  简单来说,如果卖了房去做信托,未来五年,收益大概率比持有房产要高。

  不过话说回来,信托收益理论上也是不保本的,万一有个差错,损失的可就是本金。

  房子的另外价值

  实际上,针对题目的问题,我们不仅要算收益的这笔账,还要考虑房子带给我们的其他“好处”。

  房子的好处,不仅在于稳定的房租收益,还有相应的户口优势——小孩上学,是不是需要学区呢?

  一个学区的重要性有多大,不言而喻吧。

  同时,像上海市中心、徐汇浦东这类地区,也是实施了严格的限购的——万一卖了房做投资,最终的结果不如人意,你想把同地段的房子再买回来,可就难上加难了。

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