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2019-10-18 11:14 理财规划小编
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    最近几年,在整体经济发展形势不太乐观,经济下行压力增大的情况下,写字楼空置率现在已经成为了大家讨论的热点。特别是从去年开始,随着P2P等金融行业受到严重冲击,深圳的甲级写字楼空置率迅速上升,这让大家对写字楼的空置率更加关注。

    目前我国大部分城市的写字楼空置率都非常高。
 
    目前出现写字楼空置率上升的并不是深圳一个城市,实际上全国大部分城市的写字楼空置率都是非常高的。比如下图是2018年我国一些主要城市写字楼空置率的排名情况:
 
    从全国各地的写字楼空置率来看,除了北京、广州、、的写字楼空置率比较低之外,绝大多数城市的空置率都达到10%以上,甚至连上海,深圳这些一线城市的写字楼空置率都超过了15%。一些二线城市的写字楼空置率甚至达到30%以上,部分城市比如南宁,长沙,贵阳这些城市的空置率甚至接近50%。
 
    写字楼空置率长期居高不下说明了什么问题?
 
    按理来说写字楼是一个城市经济发达一种直接表现,一个城市到底发不发达,直接从他的CBD就可以看出一番。但是最近几年全国各地都在大力兴建写字楼,而且一栋比一栋高,甚至一些不具备实力的城市也在大力兴建各种写字楼,所以我国的写字楼市场发展到今天已经不能真实的反映一个城市的经济发展情况,这里面的问题是比较复杂的,至于我国大部分城市写字楼空置率长期居高不下,至少说明了几个问题:
 
    第一、很多城市的经济对房地产有很大的依赖性。
 
    最近几年各大城市都热衷建立各种高楼大厦,即便在写字楼空置率非常高的情况下,仍然在不断的建新的楼,但是当地的经济远远消化不了这些新增的写字楼,所以最终导致楼越建越多,空置率越积越高。
 
    而各大城市之所以这么热衷的建立写字楼,这里面只有一个很大的原因是大力兴建写字楼可以直接带动当地经济的发展,特别是带动GDP的增长。目前很多城市的房地产投资占GDP的比重是非常大的,比如下图是2018年我国一些主要城市房地产投资占GDP比重的排名情况。
 
    从这个数据统计结果来看,很多城市房地产投资占GDP的比重都达到10%以上,甚至有部分城市达到30%以上。正因为经济对房地产开发有严重的依赖性,所以很多地方为了保持经济的增速只能不断的加大对房地产的投资,这是见效最快最直接的刺激经济手段。
 
    除了经济对房地产有严重的依赖之外,很多地方政府的财政对房地产开发也有严重的依赖性,目前卖地仍然是很多地方政府主要的财政收入来源,如果截断了房地产市场那么当地的财政收入会受到很大的影响。比如下图是2018年,一些主要城市土地财政依赖程度排名。
 
    可以看出目前很多城市对土地财政的依赖度都达到了50%以上,甚至有部分城市对土地财政的依赖度超过了100%。
 
    第二、说明当前房租比较高。
 
    现在社会上出现了一种很奇怪的现象,一方面是各种企业生存比较困难,生产成本比较高,这里面不仅是用工成本,材料成本上升,还有一个更关键的是租金成本上升。但市场上却出现了一个比较奇葩的现象,虽然写字楼空置率比较高,但是很多业主却不愿意降低太多的租金来把这些空置的写字楼租出去。
 
    所以我们看到很多企业因为成本压力上升,只能从写字楼搬到租金更低的地方去。比如最近两年深圳很多市中心的企业都纷纷搬到龙华龙岗等租金更低的地方去,所以导致了福田等一些核心地区的写字楼空置率在不断上升。
 
    第三、说明很多城市经济存在脱实向虚的倾向。
 
    房地产空置率的居高不下,我觉得跟资金的投向有很大的关系。过去几年,我国的金融市场一直存在着脱实向虚的情况,一方面是中小企业面临融资难,融资贵的难题,他们很难从银行贷到款,另一方面是银行却把大量资银行信息港入到房地产行业当中。
 
    当房地产的融资成本比较低,而且获取资金的来源比较容易的时候,大量的开发商就会从银行借钱去开发项目,而很多开发商在开发项目的时候,更多的不是考虑市场的实际需求,而是在进行一场博弈。比如南宁,贵阳这种城市GDP体量是比较少的,但是他们的写字楼在全国确实排在前列的,比如下图是截至目前我国一些主要城市已经建成的200米以上高层建筑的排名情况。
 
    比如2018年南宁的GDP排在全国第50位,但是目前南宁所拥有的200米以上高层建筑的数量就位居全国第十,300米以上的超高层建筑甚至超过了上海武汉这些城市,这是非常另类的一种存在。
 
    但是这种脱实向虚的投资是缺乏根基的,因为写字楼的繁荣是建立在实体经济繁荣的基础上,没有实体经济的支撑,写字楼终究不可能有繁荣的市场。
 
    特别是最近几年在实体经济表现不理想的情况下,依赖于实体经济而存在的一些非实体经济,包括金融,互联网,外贸等企业也会受到影响,而这些企业一般都是写字楼的主要租客。
 
    由此可见经济的脱实向虚带来的影响是比较大的,而写字楼空置率居高不下,只不过是这种脱实向虚最直接的体现而已。

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